Accord de principe – Dans le cadre d’une demande de crédit immobilier, un accord de principe constitue la 1ère étape. Un examen du dossier doit ensuite être réalisé en profondeur pour qu’une solution de financement puisse être officiellement proposée. Il est ainsi conseillé de se constituer un dossier solide et d’effectuer plusieurs demandes, notamment en recourant aux services d’un courtier spécialisé en prêt immobilier.
Qu’est-ce qu’un accord de principe pour un crédit immobilier ?
Quand un particulier souhaite emprunter auprès d’un établissement bancaire, sa demande peut soit être directement rejetée soit donner lieu à un accord de principe. Le prêteur ne s’engage donc pas formellement, mais indique seulement que le dossier a été étudié par un conseiller et qu’il apparaît comme étant satisfaisant pour permettre le déblocage de fonds.
Sans teneur officielle, un accord de principe désigne ainsi un document confirmant simplement l’accord du prêteur pour poursuivre le traitement de la demande sur la base des éléments communiqués, notamment lors d’une simulation en ligne :
- Le capital à emprunter
- Le taux annuel effectif global (TAEG) proposé
- La durée et les modalités de remboursement
- Les garanties exigées
Un accord de principe porte d’ailleurs généralement la mention « sous réserve d’usage », excluant son utilisation comme un contrat. Le risque auquel la banque s’expose en acceptant de prêter de l’argent doit encore être évalué par des spécialistes.
Les éléments suivant permettent de déterminer la validation ou non de la demande :
- La stabilité professionnelle du demandeur car elle garantit des revenus stables et le respect des engagements qu’il prend
- Le taux d’endettement (part des mensualités du prêt sur les revenus) : il ne peut dépasser 33 %
- Une tenue saine des comptes bancaires sur les 3 derniers mois (pas de découvert ni dépense importante)
- Le reste à vivre : correspond au montant à disposition une fois le règlement des échéances de prêt effectué
- Le montant de l’apport personnel par rapport au coût total de l’opération
Une réponse finale est ensuite apportée en fonction de l’étude détaillée du dossier. Celle-ci est conditionnée par le consentement mutuel des deux parties, le prêteur et l’emprunteur, sur le contenu de l’accord de principe. Dans l’attente de la réponse définitive, l’emprunteur peut utiliser l’accord de principe pour réaliser un comparatif des conditions proposées par d’autres sociétés de financement.
Comment obtenir un accord de principe ?
L’accord de principe de la banque représente la 1ère étape vers l’octroi d’un crédit immobilier. Afin de rendre ce premier avis, celle-ci a besoin de prendre connaissance de certaines informations transmises par divers documents. L’objectif est de procéder à la vérification de la solvabilité de l’emprunteur en évaluant sa capacité de remboursement du prêt souhaité.
L’établissement prêteur vérifie tout d’abord que le demandeur ne soit pas en situation d’interdit bancaire. En effet, même si celui-ci est solvable lors du dépôt de son dossier, toute éventuelle inscription de ce dernier au FICP (Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) entraînera le plus souvent un refus immédiat du crédit.
Le FICP se charge du recensement des personnes ayant rencontré des problèmes de remboursement durant les 5 dernières années :
- Règlement non honoré de deux échéances consécutives
- Recours abusif de l’autorisation de découvert bancaire
- Défaut de réponse à une mise en demeure de payer tout ou partie des mensualités encore dues
Les pièces justificatives demandées sont les suivantes :
- Derniers bulletins de salaire
- Dernier avis d’imposition
- Derniers relevés de comptes bancaires
Sans ces documents, la démarche ne peut donner suite. La banque ne se prononcera en effet pas sans un examen préalable de la situation financière du demandeur. Afin d’accélérer les démarches et parvenir à recevoir une réponse positive, il est conseillé de constituer un dossier complet qui soit le plus clair possible. Aussi, pour augmenter ses chances de recevoir un accord de principe de la part d’au moins un établissement financier, plusieurs demandes sont de mise.
Il existe en outre la possibilité de recourir à un courtier en crédit immobilier. Jouant un rôle d’intermédiaire entre les organismes financiers et ses clients, ce professionnel a pour mission :
- D’aider l’emprunteur dans la constitution d’un dossier solide
- De faire jouer la concurrence entre les organismes prêteurs
- De négocier les meilleures conditions pour chaque dossier
Pour l’emprunteur, être accompagné par un courtier permet de réaliser des économies et de gagner du temps dans les recherches à entreprendre. Concernant le délai d’obtention d’un accord de principe ou d’un refus, la législation ne prévoit pas de limite. Chaque établissement financier répond ainsi librement selon le nombre de dossiers à traiter, ainsi que de la qualité et complexité du dossier du demandeur.
Généralement, il faut prévoir une période de 4 à 6 semaines, mais il peut parfois s’écouler quelques semaines à plusieurs mois entre le dépôt de la demande et l’émission de l’offre de crédit.
Que se passe t-il en cas de refus de crédit ?
Il peut arriver que, même si elle a donné son accord de principe, la banque revienne sur sa décision. Dans ce cas elle n’a pas à se justifier, son premier avis n’ayant aucune valeur de proposition ferme et définitive. Seule l’offre de prêt à communiquer au notaire est reconnue comme telle et ne peut faire l’objet d’une modification.
La banque peut ainsi décider de ne pas accorder un crédit immobilier dès lors qu’elle n’est pas totalement rassurée par la capacité de remboursement du candidat à l’emprunt. C’est d’ailleurs afin de réduire les risques d’impayé que les conseillers bancaires prennent bien le temps d’analyser chacun des dossiers dans les détails.
Un refus est donc possible dès lors que des changements importants se produisent entre l’accord de principe et l’étude des pièces justificatives, comme par exemple une perte d’emploi. Aussi, si les documents transmis font douter sur le fait que l’emprunteur soit solvable, alors elle peut faire marche arrière.
Voici quelques éléments pouvant justifier une réponse négative après étude approfondie du dossier d’un candidat à l’emprunt :
- Un manque de stabilité professionnelle
- Un taux d’endettement dépassant 33 % des revenus
- L’existence d’importantes dépenses non essentielles (loisirs, par exemple) ou le constat d’incidents sur les 3 derniers relevés bancaires, cela attestant d’une mauvaise gestion de ses finances personnelles
- Une absence ou insuffisance d’apport personnel
Dans toute éventualité d’un refus d’accord un crédit immobilier, la banque délivre une attestation en ce sens à son client et, le cas échéant, lui restitue les sommes déjà versées.