Les assureurs de prêt

Lors de la souscription d’un prêt, l’établissement prêteur exige dans 99% des cas de l’emprunteur qu’il contracte une assurance en cas de décès, invalidité ou incapacité à assurer lui-même les remboursements. Directement proposée par l’organisme de prêt, ou la banque, cette assurance peut également être souscrite auprès d’un assureur de prêt extérieur tant que celle-ci propose des garanties équivalentes à l’assurance proposée par l’établissement prêteur.

L’emprunteur est libre de choisir l’organisme qui assurera son prêt parmi une large liste d’assureurs de prêt proposant ces services. Vous pouvez facilement comparer les différents types de contrats et de garanties et choisir un contrat d’assurance différent de celui proposé par votre banque. Sécurité pour l’établissement prêteur, qui s’assure ainsi que le capital sera restitué et remboursé intégralement, c’est aussi une sécurité pour vous. En cas de décès, le remboursement du prêt est à la charge de l’assureur de prêt, et non à celle de vos héritiers. En cas d’invalidité, totale, partielle, permanente ou temporaire, l’assureur prend en charge le remboursement des sommes dues, dans la limite et les conditions fixées par votre contrat.

L’assurance emprunteur, dans le financement d’une acquisition immobilière, se rajoute au taux du prêt immobilier et assure la prise en charge du remboursement des sommes dues à l’établissement

Choisir une assurance de prêt immobilier équivalente

Pour que le choix de votre assureur de prêt soit accepté par votre banque ou votre organisme prêteur, il faudra vous assurer que celui-ci propose un contrat aux garanties équivalentes à celui qu’il propose. Fixée au préalable par la banque, l’assurance de prêt comporte les différentes choses dont elle souhaite être protégée en cas d’impossibilité ou d’incapacité de paiement de votre part du montant dû. Afin de vous assurer de sa validation et de son acceptation vous devez être sûrs que les critères proposés par votre assureur de prêt correspondent aux attentes de votre banque.

Pour éviter tout abus ou refus non motivés de la part des banques, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) a défini une grille de 18 différents critères. En vigueur depuis le 18 octobre 2015, La banque doit désormais sélectionner au maximum 11 critères sur les 18 pour définir les points importants sur lesquels elle base son équivalence. Elle a désormais l’obligation de :

• faire le choix des critères de garanties exigés liés à sa politique des risques.
• adapter ses choix selon le type d’opération, le type de prêt et la situation professionnelle de l’emprunteur.
• faire part à l’emprunteur de ses exigences le plus tôt possible à l’aide de la fiche standardisée.
• motiver un éventuel refus de délégation d’assurance de prêt à un assureur de prêt par écrit, daté, et suffisamment explicite sur les garanties exigées, en prenant compte le fait que l’appréciation de l’équivalence du niveau de garantie est différente du devoir de conseil.

Autant de mesures de transparence qui facilitent le recours à un assureur de prêt et qui permettent de réaliser des économies non négligeables au moment de négocier son assurance en faisant jouer la concurrence des différentes offres qui vous sont proposées.

Que faire si la banque refuse vos garanties ?

Selon votre demande et votre profil, la banque pourrait être en mesure de vous refuser certaines garanties. Certaines activités dites « à risques », certains sports extrêmes, certaines activités professionnelles ou votre état de santé peuvent vous porter préjudice et encourager la banque à refuser vos garanties. Celle-ci estimant que les risques que vous soyez susceptible de faire face à des difficultés de remboursement de votre prêt, elle pourra refuser les garanties auxquelles vous souhaitez souscrire auprès de votre assureur de prêt.

Afin de pouvoir assurer le maximum de monde possible, quel que soit  votre profil, nous pouvons vous proposer une assurance qui vous évitera au maximum les refus de garantie, et vous assurera une couverture optimale de votre prêt.

Les différentes garanties proposées par un  assureur de prêt

La garantie décès

En cas de décès du souscripteur, l’ensemble des sommes restantes dues est versé par l’assureur de prêt à l’organisme prêteur selon le tableau d’amortissement et dans la limite du montant garanti. Cette garantie comporte peu d’exclusions dans les conditions générales (suicide lors de la première année de souscription, certains sports à risques, overdose, etc.). Sa souscription permet aux héritiers de l’assuré de récupérer le bien immobilier sans devoir en rembourser le crédit.
Elle est ainsi obligatoire pour toute contraction de crédit immobilier en France.

La garantie PTIA

La garantie PTIA est très souvent couplée à l’assurance décès. Il s’agit d’une assurance proposée par les assureurs de prêts qui couvre l’invalidité physique ou mentale constatée (avant 65 ans) rendant impossible pour l’assuré d’exercer une activité rémunératrice, et qui doit faire appel à une tierce personne pour l’assister dans les taches courantes et quotidiennes (se laver, se déplacer ou encore se nourrir, etc.). En cas de perte complète d’autonomie, l’assureur rembourse le montant du capital restant dû à l’organisme prêteur.

La garantie IPT

La garantie IPT couvre l’assuré en cas d’invalidité permanente et totale constatée avant l’âge de 65 ans, physique ou mentale, rendant l’assuré incapable d’exercer toute activité pécuniaire. Degré important d’invalidité, il reste néanmoins en dessous du taux d’invalidité de la garantie PTIA.
La prise en charge sera assurée par l’assureur de prêt sous réserve que le taux d’invalidité cité dans le contrat soit supérieur ou égal à 66% (non réglementé, ce taux peut varier selon votre contrat d’assurance).
Taux d’invalidité calculé en fonction :

•   du taux d’invalidité fonctionnelle. Diminution de l’aptitude de l’assuré à réaliser certaines tâches de la vie courante (est utilisé pour cela le barème du Droit commun, ex : les lombalgies chroniques sont estimées à 15% d’invalidité, tandis que la paraplégie est à 80%).
• du taux d’invalidité professionnelle. Diminution de l’assuré à être capable d’exercer sa profession (emploi occupé au moment du sinistre).

La garantie IPP

La garantie joue lorsque l’assuré est dans l’incapacité d’exercer toute activité professionnelle générant profits. Elle ne peut être souscrite qu’en complément d’une garantie IPT, afin de renforcer la couverture pour les cas d’incapacité compris entre 33 et 66%.

La garantie ITT

La garantie Incapacité Temporaire Totale de Travail prend en charge l’assuré lorsque celui-ci se retrouve dans l’incapacité complète et entière mais temporaire d’exercer son activité professionnelle. Elle intervient à la suite de maladie ou d’accident, et débute généralement à partir du 91^ème jour d’arrêt de travail, après la période de 90 jours de carence pendant laquelle l’assuré n’est pas indemnisé.  Attention toutefois à vérifier votre durée de carence, souvent modulable et variable selon le contrat souscrit auprès de votre assureur de prêt. Elle peut en effet varier de 30 à 180 jours !

La garantie perte d’emploi, ou assurance chômage

La garantie perte d’emploi s’applique lorsque l’assuré se retrouve sans emploi. Elle permet de couvrir l’assuré pendant une période de 2 ans maximum. Les conditions de cette garantie varient grandement selon les différents contrats souscrits auprès de votre assureur de prêt. La plupart du temps elles sont contraignantes et précises :

• le délai de carence varie en général de 6 mois à 1 ans avant que la perte d’emploi ne soit prise en charge.
• le pourcentage de couverture varie de 25 à 100% de la mensualité du prêt selon l’option choisie.
• la franchise en cas de perte d’emploi s’étend en général de 3 à 6 mois avant de commencer à être indemnisé.
• selon l’assureur de prêt et le contrat, il peut être exigé que vous ayez bénéficié d’un CDI durant au moins 12 mois pour être indemnisé.
• leur coût peut varier de 0,25% à 1% selon les différentes compagnies, votre profil et les degrés de garanties choisis.

Quelle garantie d’assurance de prêt choisir ?

Selon le type de financement, les banques demandent souvent des garanties différentes aux emprunteurs.

Pour un investissement locatif :
Lors d’un emprunt pour effectuer un investissement locatif, en règle générale, seules les garanties Décès et PTIA sont demandées. S’appuyant sur vos revenus locatifs, la banque se considère protégée et que vous serez donc en mesure d’assurer le remboursement des mensualités de votre emprunt. Des garanties qui permettent également d’assurer un crédit travaux sans problème.

Pour un achat résidentiel :
Au moment d’emprunter pour effectuer un achat résidentiel (occupé ou non, pour une résidence secondaire comme pour une résidence principale), les banques demanderont au minimum les garanties Décès, PTIA, IPT ainsi que ITT, pour se prémunir d’un défaut ou d’une incapacité de paiement.

Si vous êtes retraités ou inactif, les banques ont tendance, lorsqu’elles proposent leur propre assurance à attribuer directement les garanties IPT et ITT, pourtant toutes deux liées à une activité professionnelles, et donc pas applicables !

Même dans le cadre d’un achat d’un logement résidentiel, il est normal que seules les garanties Décès et PTIA soient attribuables aux emprunteurs sans activité professionnelle, retraités ou en recherche d’emploi.

Pour un demandeur d’emploi, les garanties IPT et ITT pourront être rajoutées à partir du moment où il exercera une activité professionnelle de nouveau.

Changer d’assureur de prêt

Que ce soit pour baisser vos cotisations, modifier votre situation ou ajouter des garanties à votre contrat, il est possible de changer vos contrats et de les résilier sans devoir donner de justification.

Argument principal du changement d’assureur prêt, les économies réalisées sont en moyenne de 10 000 euros sur la durée de l’emprunt. En comparant les différentes offres à votre disposition et en jouant le jeu de la concurrence vous économisez tout en conservant un niveau de couverture égal.

Si votre état de santé évolué, si vous n’êtes plus concerné par la pratique d’un sport à risques ou d’une activité professionnelle à risques, changer d’assureur de prêt vous permet d’économiser le montant des surprimes qui vous étaient appliquées.

En changeant d’assureur de prêt vous pouvez également bénéficier de garanties étendues sans dépenser plus d’argent. Options et rachats sont en mesure d’ajuster vos garanties afin de couvrir au mieux les différentes hypothèses.

Quand changer d’assureur de prêt ?

Pour une assurance signée il y a moins de 12 mois :
Si vous avez signé votre assurance de prêt il y a moins de 12 mois, vous pouvez vous prévaloir de la loi Hamon pour changer d’assureur de prêt. Entrée en vigueur en juillet 2014 elle permet une résiliation possible avant l’échéance des 12 premiers mois. Lors d’une demande de résiliation, elle oblige les banques à vous répondre sous 12 jours ouvrés sous peine d’une sanction administrative de 3 000 euros. Entièrement gratuite, cette résiliation ne fait pas l’objet de frais de dossier.

Pour une assurance signée il y a plus de 12 mois :
En respectant un préavis de minimum deux mois avant la date anniversaire de votre contrat, vous pouvez résilier chaque année votre assurance en faisant jouer la loi Chatel après deux ans de contrat. Certaines banques contestent néanmoins l’applicabilité de cette loi aux assurances de prêt et rechignent à rendre effective la résiliation au motif que la loi ne s’applique qu’aux contrats d’assurance de types « Dommages » (auto, habitation, etc.).  Selon votre banque, il est donc conseillé de se renseigner sur la faisabilité d’une résiliation.

Si un droit de résiliation figure dans votre contrat actuel vous pouvez le faire jouer en respectant les modalités de résiliation. Si rien n’est spécifié dans votre contrat d’assurance, et que vous n’avez pas saisi l’opportunité de résilier votre contrat dans les 12 premiers mois en profitant de la loi Hamon, il sera plus compliqué de changer votre assureur de prêt.

La convention AERAS

Obtenir un prêt et trouver une assurance de prêt après avoir connu de graves problèmes de santé peut s’avérer un vrai parcours du combattant. Les banques, comme les compagnies d’assurance sont en effet peut enclines à prendre le risque d’accorder un prêt à une personne malade ou ayant de forts risques de le devenir.

Partant de ce constat, et tenant compte du nombre toujours croissant de personnes dans ce cas (plus de 10% des emprunteurs chaque année), les ministères de l’Economie et de la Santé, le CISS (Collectif Inter-associatif Sur la Santé) en concertation avec les banques et les compagnies d’assurance ont approuvé ensemble la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter en Risque Aggravé de Santé).

A qui bénéficie la convention AERAS ?

AERAS est destinée aux personnes ayant connus de graves problèmes de santé (dans le passé, actuellement,  ou à venir), qui présentent un risque accru de maladie ou de décès supérieur à la moyenne des personnes de la même catégorie d’âge. La convention AERAS leur permet d’emprunter et de trouver un assureur de prêt couvrant leur crédit en cas de décès ou de maladie grave et incapacitante.

Une évaluation des risques médicaux commune

Tout assureur de prêt ayant signé la convention tient compte des mêmes critères pour évaluer les risques, assurant au dispositif une transparence totale et uniforme pour tous. Révisés de façon annuelle par un ensemble de professionnels de la santé, ils tiennent compte des différents progrès de la médecine afin de coller au plus près à l’évolution constante du secteur médical.

Les compagnies d’assurances ont également l’obligation d’accepté tout examen médical passé dans les six mois, même si ceux-ci l’ont été pour une autre compagnie.

Quels-sont les plafonds d’opérations de l’AERAS ?

Plafonné à 320 000 € d’encours cumulés pour des prêts immobiliers ou professionnels, le montant total des transactions assurables par l’intermédiaire de l’AERAS permet également d’assurer jusqu’à 17 000 € de crédits à la consommation.

Le dispositif d’écrêtement des surprimes

Destiné aux emprunteurs les plus modestes, le dispositif de mutualisation des risques (dispositif d’écrêtement) est financé par les banques et les compagnies d’assurance.

Il permet d’alléger les surprimes imposées aux emprunteurs qui présentent un risque de santé aggravé, et ainsi d’éviter des primes d’assurances trop élevées (plus de 1,40 point de TAEG).
Le bénéfice de ce dispositif est toutefois soumis à un plafond de revenus.

Les lois sur l’assurance de prêt

La loi MURCEF et la loi LAGARDE
Datant de 2001, la loi MURCEF interdit la vente liée d’un crédit et d’une assurance. Devant les parades trouvées par les banques pour contourner cet obstacle, diverses lois sont venues la compléter, en particulier la loi Lagarde en 2010. Si la loi Chatel sur la reconductibilité des contrats d’assurances est le plus souvent ignorée des établissements bancaires à cause du vide juridique entourant les contrats d’assurance de prêt, la loi Lagarde, datant de 2010 est une vraie avancée. Grâce à elle, les emprunteurs sont libres de choisir n’importe quel assureur de prêt sous réserve que celui-ci propose des garanties équivalentes au contrat proposé par la banque ou l’organisme prêteur.

Celui-ci ne peut en effet pas refuser, ni même modifier les différents éléments du prêt. Vraie avancée, elle permet d’encourager chaque année plus d’emprunteurs à comparer les assureurs de prêt, et à prendre leur assurance ailleurs qu’auprès du prêteur.

La loi Hamon
En complément des précédentes lois, la loi Hamon permet un changement d’assurance facilité pour tous les contrats de moins de 12 mois. Entrée en vigueur le 26 juillet  2014, elle autorise l’emprunteur à résilier son contrat d’assurance, sous réserve de souscription d’un contrat aux garanties équivalentes (selon la grille CSSF), et avec un préavis de deux semaines avant la fin des 12 mois. Par un courrier en recommandé avec AR, l’emprunteur doit signifier son changement au prêteur, qui dispose d’une obligation de réponse sous 10 jours ouvrés.

Adoptée en début d’année 2017, une nouvelle loi entérine le fait pour les assurés de pouvoir changer d’assureur de prêt tous les ans, y compris en cours de prêt. Elle confirme cette possibilité rendue possible par les lois précédentes mais peu appliquées dans la réalité. Cet amendement rend effectif le changement ou la résiliation de votre contrat d’assurance avant chaque date anniversaire, et ce chaque année pour tous les nouveaux contrats, et à partir du 1^er janvier 2018 pour tous les autres. Elle complète ainsi la loi Hamon, qui limite dans le temps la résiliation aux 12 premiers mois.