Comparateur de prêt immobilier

Passer par un comparateur de prêt immobilier est une bonne pratique pour qui a le projet de contracter un emprunt immobilier.

A quoi sert un comparateur de prêt immobilier ?

Réaliser un achat immobilier n’est pas un acte anodin, surtout s’il nécessite que vous contractiez un prêt immobilier. A ce titre, savez-vous quel type de prêt souscrire et dans quelles conditions ? Voilà pourquoi il est important de s’appuyer sur un comparateur de prêt immobilier.

Il vous éclairera sur la somme que vous pouvez emprunter, mais aussi sur la durée de l’emprunt, les modalités d’emprunt et le cout de l’emprunt. Le comparateur de prêt immobilier vous permettra de mieux comprendre comment fonctionne un emprunt immobilier, ce que cela implique et ce qui est adapté ou non à votre situation et vos besoins. En effet, selon la raison pour laquelle vous souhaitez souscrire un crédit immobilier, le prêt ne sera pas le même : vous souhaitez emprunter pour acheter votre résidence principale ou pour acheter votre résidence secondaire ? Vous avez dans l’idée de réaliser un investissement locatif ? Votre prêt immobilier est-il destiné à de la construction ou de la rénovation ?

Chaque situation est différente et un comparateur de prêt immobilier, en cernant la demande, vous montre les différentes possibilités d’emprunt qui s’offrent à vous.

Un comparateur de prêt immobilier peut-il calculer le cout de mon emprunt immobilier ?

C’est effectivement un de ses premiers objectifs. Selon les données que vous allez rentrer, il vous dressera un panorama des offres de prêt adaptées ; ce faisant, un comparateur de prêt immobilier vous donne un aperçu du cout d’un crédit immobilier.

Parce que oui, emprunteur a un cout dont on n’a pas toujours conscience, notamment lorsqu’on est primo accédant : au coût de remboursement de prêt viennent en effet s’ajouter les frais de notaire, les frais d’agence immobilière, les frais de garantie du prêt, les frais de dossier mais aussi l’assurance de prêt immobilier.

Le comparateur de prêt immobilier me laisse le choix entre plusieurs types de prêt : je suis perdu !

Ne vous inquiétez pas, c’est normal, vous n’êtes pas spécialiste de la question ! Mais c’est la tâche du comparateur de prêt immobilier de vous guider vers la solution de financement la plus adaptée à votre projet et à votre profil d’emprunteur. Il existe en effet plusieurs sortes de prêt immobilier, tous différentes en termes de mise en œuvre, d’application comme de destination.

Le prêt amortissable

Le prêt amortissable est le type de prêt le plus contracté en France. Il se distingue par le fait que la mensualité rembourse tout à la fois une partie du capital emprunté (on parle d’amortissement) et les intérêts du prêt calculés sur le capital restant dû. Dès lors, au fur et à mesure, la part de l’amortissement augmente tandis que celle des intérêts diminue, étant donné que le capital restant dû diminue. Il peut être à taux fixe ou à taux variable et le prêt amortissable peut s’étendre sur une durée de 30 ans. Selon les données que vous renseignerez en utilisant un comparateur de prêt immobilier, il vous sera conseillé ou pas : par exemple, le comparateur de prêt immobilier ne vous le proposera pas si vous souhaitez réaliser un investissement locatif.

Le prêt In Fine

Le prêt in fine est un prêt non amortissable c’est-à-dire que les mensualités ne remboursent pas le capital emprunté mais seulement les intérêts et l’assurance de prêt immobilier. Le capital ne sera remboursé qu’avec la dernière échéance de remboursement. Pour arriver à amortir le prêt immobilier en une seule fois, il est plus que conseillé de bénéficier d’un autre placement financier important, type assurance vie : ce sera cette mise de départ, bloquée, qui, augmentée des intérêts rémunérateurs, finira par représenter la totalité du capital emprunté, et permettra de rembourser la Banque en une seule mensualité… Tout le monde ne peut donc pas prétendre à un prêt in fine, d’autant que le coût de ce prêt est plus cher qu’un prêt classique. Cependant, il peut faire faire à l’emprunteur des économies, notamment si ce dernier est fortement fiscalisé, puisqu’en déclarant davantage d’intérêt payés il fait baisser d’autant son taux d’imposition. On conseille ce prêt aux emprunteurs souhaitant réaliser un investissement locatif : passez par un comparateur de prêt immobilier pour voir quel organisme bancaire propose le prêt in fine le plus avantageux en ce qui vous concerne.

Le prêt relais

Le prêt relais ou prêt revente est également un prêt non amortissable.  En revanche, il s’agit d’un prêt à court terme, sur 24 mois maximum que contracte un emprunteur pour pouvoir acheter un nouveau bien le temps qu’un autre bien soit vendu. Le prêt relais sert à faire la bascule financière entre les deux projets, il s’agit d’une sorte d’avance de l’organisme prêteur sur la vente à venir et peut représenter jusqu’à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre. Il bénéficie généralement d’un taux faible. La somme empruntée ne sera à rembourser qu’en fin de prêt : durant toute la durée du prêt, l’emprunteur n’aura qu’à verser des mensualités correspondant aux seuls intérêts. Il peut aussi choisir de rembourser ces intérêts en fin de prêt. Attention cependant, le prêt relais comporte des spécificités liées au marché immobilier : parfois les renseignements apportés par un comparateur de prêt immobilier ne peuvent pas suffire, n’hésitez pas à vous tourner vers des professionnels, comme des courtiers en prêt pour vous accompagner dans vos démarches.
A côté de ces 3 grands types de prêt, il existe des prêts immobiliers dits prêts aidés. Il s’agit de dispositifs financiers aidant à l’accession, généralement d’une résidence principale. Certains prêts peuvent prendre en charge l’intégralité du prix du bien à acheter quand d’autres ne sont que des prêts complémentaires, dont l’apport est fixé par décret. Un comparateur de prêt immobilier peut vous proposer des simulations en ce sens, faites le test !

Le Prêt à taux zéro ou PTZ

Le prêt à taux zéro a été développé pour aider les ménages primo accédants à devenir propriétaires. Il concerne quasi exclusivement les logements neufs qui répondent aux normes énergétiques en vigueur. Attention, l’octroi du PTZ dépendra de vos ressources et son montant variera en fonction du nombre de personnes partageant le foyer et de la zone géographique où est situé le bien à acheter. La durée de ce prêt n’excède pas 25 ans. Le prêt à taux zéro vient jouer un rôle de financement complémentaire au prêt principal. Aucun n’intérêt n’est à payer.

Le Prêt à l’accession sociale ou PAS

Toutes les Banques ne proposent pas le prêt à l’accession sociale, qui repose sur un partenariat avec l’Etat. Et de même, tous les emprunteurs ne peuvent prétendre au PAS : le logement doit présenter une surface minimale, il doit s’agir d’une résidence principale et les emprunteurs sont sélectionnés en fonction de leurs revenus. La durée du prêt est de 5 ans minimum et 30 ans maximum. Il sert à financer l’achat d’une résidence principale, en partie ou en totalité : peu importe qu’il s’agisse de neuf ou d’ancien, d’une rénovation ou d’une construction. Le PAS ouvre le droit aux APL. Attention cependant, le PAS n’inclut pas les frais de notaire qui restent à la charge de l’emprunteur. Un comparateur de prêt immobilier listera les Banques susceptibles de proposer ce type de prêt.

Le Prêt conventionné

Contrairement au PAS, pas besoin de respecter de conditions de ressources pour être éligible au prêt conventionné. Par ailleurs les taux sont fixés par décret et le PAS ouvre le droit aux APL. Le prêt conventionné est octroyé dans le cadre de l’achat d’une résidence principale et peur représenter 100 % du financement.

D’autres prêts existent encore : tels que le prêt épargne logement (PEL), accessible aux emprunteurs qui possèdent un Plan Epargne Logement ou un Compte Epargne Logement (CEL), le prêt action logement (anciennement Prêt 1 % logement) réservé aux salariés d’entreprises industrielles ou commerciales (hors agricole) d’au moins 10 personnes et le prêt hypothécaire. Enfin, le Prêt Locatif Social ne concernera que les emprunteurs souhaitant réaliser de l’investissement locatif et prêt à plafonner le loyer de leur bien.

A quoi correspondent les différents taux de prêt donnés par un comparateur de prêt immobilier ?

Lorsque vous utilisez un comparateur de prêt immobilier, il est possible qu’il vous soumette plusieurs taux de prêt. Prêtez-y la plus grande attention, le taux choisi compte autant que le type de prêt que vous contractez. Sans rentrer dans le détail, l’on vous demandera de faire votre choix entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux variable.

Un prêt à taux fixe, appelé également prêt à taux constant, est un prêt qui se caractérise par une mensualité fixe, déterminée contractuellement et actée lors de la signature du prêt. Elle restera la même jusqu’à la fin du crédit immobilier. Le prêt à taux fixe est le prêt le plus largement contracté, les emprunteurs étant rassurés par cette mensualité qui ne change pas. Si le côté sécurisant est indiscutable, le fait d’opter pour un taux fixe ne vous permet pas, en revanche, de profiter de taux plus avantageux quand l’opportunité se présente.

A contrario, le prêt à taux variable, qu’un comparateur de prêt immobilier peut aussi désigner par prêt à taux révisable, se caractérise par une mensualité qui change, qui évolue, soit parce qu’elle augmente soit parce qu’elle baisse d’un mois sur l’autre : sa variation est corrélée aux variations de l’euribor, indice de référence. Peu d’emprunteurs optent pour le prêt à taux révisable, même lors des simulations via un comparateur de prêt immobilier, car ils émettent des réticences sur sa fiabilité et sa sécurité : néanmoins, il faut savoir que des dispositifs sont désormais mis en place pour protéger les emprunteurs, comme le prêt à taux révisable capé.

Qu’est-ce que le TAEG que calcule un comparateur de prêt immobilier ?

Le Taux annuel effectif global ou TAEG (anciennement TEG) est une variable essentielle dont va forcément tenir compte un comparateur de prêt immobilier : comme le définit le Comité Consultatif du Secteur financier il s’agit du « taux englobant les intérêts et l’ensemble des frais liés à l’octroi d’un crédit (frais de dossier, frais d’assurance, de garantie, d’hypothèque…). Il permet de mesurer le coût total du prêt ou du crédit. Il ne doit jamais dépasser le seuil de l’usure (ou taux d’usure). » En calculant le TAEG, le comparateur de prêt immobilier vous offre une donnée de plus pour comparer les différentes offres de prêt et vous orienter vers le meilleur choix.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt calculée par un comparateur de prêt immobilier ?

On désigne par capacité d’emprunt la somme que vous pourrez être en mesure d’emprunter en fonction de votre profil : âge, montant de votre apport, revenus mensuels…

La capacité d’emprunt que vous proposera le comparateur de prêt immobilier sera fonction de votre taux d’endettement. Les organismes financiers s’accordent toutes sur le taux d’endettement qu’ils fixent 33% maximum. Au-delà de ce seuil les Banques jugent que le risque pris par l’emprunteur est trop important et qu’il ne pourra assumer son quotidien, a fortiori le bon remboursement du prêt ! Notez néanmoins que le taux d’endettement peut être supérieur à 33 % si l’emprunteur présente un « reste à vivre » élevé ; a contrario, un emprunteur aux revenus modestes et/ou irréguliers peut se voit contraint d’accepter un taux d’endettement inférieur à 33 %.

Pour calculer votre taux d’endettement, un comparateur de prêt immobilier s’appuiera sur plusieurs données que vous aurez à renseigner : les salaires nets, les revenus professionnels non-salariés, les commissions et primes régulières ainsi que les pensions, les allocations et vos éventuels revenus fonciers.

L’assurance de prêt choisie peut-elle impacter les données initiales rendues par un comparateur de prêt immobilier ?

Plutôt deux fois qu’une ! Si passer par un comparateur de prêt immobilier vous aide à avancer dans vos démarchés de crédit immobilier et vous permet de faire le point avant d’aller solliciter des organismes financiers, il vous faudra bien penser à réaliser, par ailleurs, des devis d’assurance de prêt immobilier.

L’assurance de prêt immobilier impacte directement le coût global de votre prêt immobilier et, selon les cas, cela peut aller jusqu’à représenter 30 % de la somme !

Attention, le tarif n’est pas la seule donnée à prendre en compte. Il faut aussi choisir son assurance de prêt en fonction de ses prestations, à savoir les garanties proposées, les niveaux de couverture, les conditions de prise en charge, les dispositifs d’indemnisation…