Exigé dans 99% des cas par l’établissement bancaire prêteur, le contrat d’assurance de prêt immobilier permet d’assurer à la banque le remboursement du capital prêté en cas d’invalidité, de décès ou d’incapacité de l’emprunteur. Proposé par la banque, sous forme de contrat de groupe, directement négocié par la banque, le contrat d’assurance de prêt immobilier peut également être souscrit par l’intermédiaire d’une compagnie d’assurances extérieure, si celle-ci propose un contrat aux garanties équivalentes. La délégation d’assurance de prêt immobilier permet alors à l’emprunteur de souscrire une assurance de prêt immobilier auprès d’une compagnie différente de la banque ou de l’organisme prêteur. La délégation d’assurance de prêt immobilier est également appelée assurance de prêt « hors banque » car elle fait intervenir une compagnie étrangère à l’emprunt. Un large choix de compagnies d’assurances proposant ce service, il est désormais facile de comparer les différents types de contrats d’assurance de prêt immobilier en fonction de leurs garanties respectives. La délégation d’assurance de prêt immobilier permet la garantie pour le souscripteur, et ses héritiers en cas de décès, du remboursement des mensualités de l’emprunt par l’établissement assureur. En cas de décès, d’invalidité totale ou partielle permanente ou même temporaire, mais également en cas de chômage, selon les garanties souscrites (et selon les limites et les conditions fixées dans le contrat d’assurance), l’assureur prend en charge le remboursement des sommes dues.
Dans le cadre d’un financement d’une acquisition immobilière, la délégation d’assurance de prêt immobilier s’ajoute au taux du prêt immobilier. Il assure ensuite, si besoin, la prise en charge du remboursement total ou temporaire des sommes dues à l’établissement prêteur.

Quand mettre en place une délégation d’assurance de prêt immobilier ?

Avec la loi Lagarde

Avant 2010, la banque, pouvait imposer aux clients demandant un prêt de souscrire à l’assurance de groupe qu’elle proposait. Condition quasi obligatoire pour obtenir un accord de sa part sur la demande de prêt, un éventuel refus de la part du client entraînait de façon systématique un véto de la banque sur le dossier de demande.
Afin de mieux protéger les consommateurs, et de permettre une ouverture et une diversification de l’offre du marché, la loi Lagarde est en vigueur depuis le 1er septembre 2010.
Depuis, les futurs emprunteurs, sollicitant un crédit auprès d’une banque ont la possibilité de choisir un établissement indépendant pour assurer leur emprunt contre tous les aléas pouvant entraîner des difficultés de remboursement (décès, incapacité ou invalidité, période de chômage, etc.).
L’unique condition et restriction à la délégation d’assurance de prêt immobilier, est de choisir un contrat d’assurance de prêt qui présente un niveau de garanties et de protection au moins similaire à celui proposé par la banque. Si c’est le cas, la banque ne peut plus refuser le contrat de délégation d’assurance de prêt immobilier, ni même modifier les conditions d’obtention du prêt préalablement fixées.
Pour cela, vous pouvez vous aider de la grille instaurée par le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF). Entrée en vigueur le 18 octobre 2015, elle comporte les 18 critères différents auxquels se réfère la banque pour juger votre contrat en délégation d’assurance de prêt immobilier. La banque doit en sélectionner au maximum 11, afin de définir les points importants sur lesquels elle va baser son équivalence. La banque doit désormais :

  • choisir d’exiger des critères de garanties uniquement liés à sa propre politique de risques.
  • adapter ses choix selon les différents types de prêt, types d’opérations et situations professionnelles de l’emprunteur.
  • à l’aide de la fiche personnalisée, faire parvenir ses exigences à l’emprunteur le plus tôt possible.
  • motiver par écrit, daté, et de façon suffisamment explicite sur les différentes garanties exigées, tout éventuel refus de contrat d’assurance de prêt extérieur.
  • prendre en compte que l’appréciation de l’équivalence des niveaux de garanties est différente du devoir de conseil qu’elle a envers les clients.

Dès la réception de la première offre de prêt positive, et avant d’obtenir la version définitive vous pouvez anticiper et avertir votre banquier de votre intention de passer par une délégation d’assurance de prêt immobilier. Le prévenir avant l’émission de la première offre pourrait conduire la banque à ne pas vous proposer un taux intéressant si vous passez par une délégation d’assurance de prêt immobilier et non par son assurance de groupe. A l’inverse, l’avertir trop tard pourrait retarder la validation de l’emprunt, avec le risque que le taux initialement accordé ne soit plus d’actualité.
Avec la fiche d’information standardisée et la notice du contrat remises par la banque ou l’organisme prêteur, vous avez la possibilité de chercher une délégation d’assurance de prêt immobilier présentant des garanties équivalentes, en accord avec la loi Lagarde de 2010. Si vous proposez un contrat, même en passant par une délégation d’assurance de prêt immobilier, équivalent, la banque ne pourra alors plus modifier les conditions de crédit préalablement accordées et négociées.
Lors de la recherche de délégation d’assurance de prêt immobilier, il est important de mettre l’accent sur les garanties essentielles : la garantie décès, la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie, l’ITT (Incapacité Totale de Travail) et l’IPP (Incapacité Permanente Partielle).

Toutes  ces mesures ont été mises en place afin de faciliter le recours à une délégation d’assurance de prêt immobilier auprès d’un établissement extérieur à l’organisme prêteur. Elles permettent de réaliser des économies non négligeables en négociant l’assurance, et de faire jouer la concurrence selon les différentes offres qui vous sont proposées. En optant pour un contrat sur-mesure, l’emprunteur est sûr de pouvoir compter sur des garanties et un tarif adaptés à son profil d’emprunteur.

La délégation d’assurance de prêt immobilier avec la loi Hamon

Facilitée, la délégation d’assurance de prêt l’est encore plus depuis l’adoption de la loi Hamon en 2014. Elle permet en effet la résiliation d’un contrat d’assurance de prêt durant les 12 premiers mois de souscription. La résiliation gratuite et simplifiée permet de passer de votre contrat d’assurance de groupe signé avec votre banque à une délégation d’assurance de prêt immobilier plus facilement, sans multiplier les démarches et les pertes de temps.
La délégation d’assurance de prêt immobilier est une vraie liberté qui est offerte aux consommateurs et emprunteurs pour comparer les différentes compagnies et bénéficier du meilleur contrat possible. Les contrats individuels peuvent ainsi être personnalisés sur mesure en fonction de chaque profil, vous assurant de payer le juste prix en fonction de vos caractéristiques. Durant les 12 premiers mois suivant la signature du contrat, vous avez désormais la possibilité de résilier à tout moment pour changer d’assurance, et mettre en place une délégation d’assurance de prêt immobilier.
Il vous faut pour cela trouver un contrat aux garanties équivalentes et résilier votre assurance bancaire en y joignant la nouvelle attestation d’assurance. La notification doit se faire sous forme de lettre recommandée, et doit intervenir au plus tard 15 jours avant le premier anniversaire de l’échéance.
La banque est tenue légalement de vous apporter une validation sous 10 jours ouvrés. Faute de quoi elle s’expose à une sanction administrative financière de l’ordre de 3 000 euros. En cas de refus, l’établissement bancaire a l’obligation de motiver sa décision.
Malgré ses nombreux avantages, la délégation d‘assurance de prêt immobilier reste pourtant encore minoritaire sur le marché puisque 80% des contrats d’assurance de prêt sont encore et toujours des contrats collectifs distribués par les banques.

L’amendement Bourquin, prolongation de la loi Hamon

Grâce à une nouvelle réglementation, l’amendement Bourquin de mars 2017, sur le modèle de la loi Hamon, les emprunteurs ont désormais la possibilité depuis le 1er janvier 2018 de résilier leur contrat d’assurance de prêt immobilier lors de chaque échéance anniversaire, pour mettre en place une délégation d’assurance de prêt immobilier.

Les avantages de la délégation d’assurance de prêt

Les contrats d’assurance groupe proposés par les banques sont des contrats mutualisés, ils fonctionnent donc sur un principe de mutualisation des risques, répartis à parts égales sur tous les emprunteurs. Les garanties, comme les prix sont également standardisés et ne conviennent pas forcément à tous les profils d’emprunteurs. Depuis la loi Lagarde, qui a permis de libéraliser la concurrence du marché de l’assurance, en facilitant la délégation d’assurance de prêt immobilier, les consommateurs peuvent désormais comparer les garanties et les tarifs en passant par une délégation d’assurance de prêt immobilier. Ils bénéficient d’avantages tarifaires et d’un plus large panel de couvertures possibles, assurant du même coup un contrat plus adapté à chaque profil.

Les prix avantageux des cotisations

Passer par une délégation d’assurance de prêt immobilier pour assurer votre emprunt pour un achat résidentiel ou locatif réduit en moyenne le coût de celui-ci de 50%. Les contrats en délégation d’assurance de prêt immobilier sont compétitifs et basés sur le capital restant dû (pas sur le capital initial) durant le reste de la durée du prêt. La cotisation de l’assurance est ainsi réévaluée en permanence, et diminue régulièrement suivant l’avancée des remboursements. La cotisation du contrat de groupe est déterminée au début du prêt sur le capital emprunté, elle reste donc fixe et inchangée tout au long de la durée du prêt.

Des options de garanties supplémentaires

La délégation d’assurance de prêt immobilier en cours d’emprunt, ou dès le début du prêt permet de choisir un contrat sur-mesure. En fonction de l’âge, du sexe, de l’état de santé, de la situation de famille, du lieu de résidence, de la profession ou des activités extraprofessionnelles, vous avez accès à différents degrés de garanties en fonction de vos besoins. Il y a la possibilité d’ajouter des options supplémentaires, comme la garantie IPP, ou la garantie perte d’emploi selon les compagnies et les contrats choisis. Quasiment à la carte, votre contrat vous correspond et répond exactement à vos attentes pour parer à toutes les complications et les incidents qui pourraient compliquer le bon remboursement de l’emprunt immobilier.

En cas de risque médical, d’activité professionnelle dangereuse (policier, pompier, etc.), certaines banques peuvent refuser de vous assurer, gonfler les tarifs ou encore insérer de nombreuses exclusions dans le contrat. Trouver votre contrat en délégation d’assurance de prêt immobilier vous permet de comparer pour bénéficier du meilleur tarif, adapté à vos particularités.

Quel contrat en délégation d’assurance de prêt immobilier choisir selon le type d’emprunt?

En fonction de la nature du financement, les banques peuvent demander des garanties différentes aux emprunteurs.

Lors d’un emprunt pour un investissement locatif :
Dans le cas d’un emprunt pour un investissement locatif, de façon générale, seules les garanties décès et PTIA sont demandées. Assurée de vos revenus locatifs, la banque considère que vous serez donc en mesure de rembourser les mensualités de votre emprunt sans difficulté. Ces mêmes garanties offrent également la possibilité d’assurer un crédit travaux sans problème.

Lors d’un emprunt pour un achat résidentiel :
Pour un emprunt dans le but d’effectuer un achat résidentiel (pour une résidence principale ou secondaire, occupée ou non), la banque demandera un minimum de garanties. Les garanties décès, PTIA, IPT et ITT seront sans doute nécessaires lors de la souscription de votre contrat en délégation d’assurance de prêt immobilier, pour que la banque puisse se prémunir d’un défaut de paiement dû à une des raisons prises en charge par les différentes garanties.
Pour le cas d’un assuré en retraite, ou inactif, il convient d’être vigilant, les banques ayant souvent tendance à attribuer d’office les garanties IPT et ITT. Or, liées et soumises à une activité professionnelle en cours d’exécution, elles ne sont par conséquent pas applicables.
Ainsi, dans le cadre d’un emprunt pour un achat résidentiel, il est normal que les garanties décès et PTIA soient les seules qui puissent être demandées aux emprunteurs sans activité, qu’ils soient retraités ou en recherche d’emploi. En ce qui concerne le demandeur d’emploi, les garanties IPT et ITT pourront venir se rajouter au contrat de délégation d’assurance de prêt immobilier dès lors que celui-ci exercera de nouveau une activité professionnelle, changeant le postulat de départ du contrat.

La délégation d’assurance de prêt immobilier, bonne ou mauvaise idée ?

Selon l’âge, les risques de santé ou d’accident de la vie, le recours à une délégation d’assurance de prêt immobilier peut ne pas s’avérer vraiment toujours intéressant. En jouant sur la grande hétérogénéité et la diversification des offres, certains assureurs en profitent pour inclure des clauses restrictives qui peuvent potentiellement désavantager l’assuré. Si les professionnels de l’assurance s’accordent sur les bénéfices de la délégation d’assurance de prêt immobilier pour les emprunteurs, elle n’est néanmoins pas recommandée pour tous les profils.

Avant d’arrêter son choix de passer par un contrat d’assurance groupe, ou une délégation d’assurance de prêt immobilier, il faut donc faire preuve de vigilance et d’attention, pour comparer de façon approfondie les différentes offres qui vous sont proposées. Analyser les garanties, vérifier les exclusions et les tarifs vous assure de parer à toute mauvaise surprise une fois le contrat signé.
Quel que soit votre profil, il est également fortement conseillé de ne rien dissimuler ou enjoliver à l’assureur au moment de réaliser le contrat et de remplir le questionnaire sur votre état de santé.
Dans toutes les situations, afin de connaître la situation médicale de l’assuré, toutes les compagnies demandent avant chaque décision définitive au minimum un questionnaire médical. Il est important de le remplir avec honnêteté car en cas d’omission ou de mensonges, le contrat de délégation d’assurance de prêt immobilier souscrit pourrait être considéré comme nul, et vous risqueriez de voir ses garanties annulées. Document papier, ou dématérialisé suivant la compagnie, le questionnaire médical est traité par un médecin conseil, et peut être complété de tous document attestant ou justifiant de votre état de santé. C’est ce médecin qui va évaluer votre situation et votre dossier et décider de la suite à y donner.

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