Rachat assurance de prêt immobilier

Le rachat d’assurance de prêt immobilier est déjà possible aujourd’hui pour de nombreux contrats, via la délégation d’assurance, et sera effectif pour l’ensemble des emprunteurs dès 2018.

Il est donc important de savoir ce qu’implique le rachat d’assurance immobilier et comment le réaliser.

Un rachat d’assurance de prêt immobilier permet-il de faire des économies ?

Effectivement, un rachat d’assurance de prêt immobilier permet de faire baisser ses cotisations : un argument de poids quand on sait que l’assurance de prêt immobilier peut aller jusqu’à représenter 30 % de la somme totale du crédit immobilier ! C’est notamment vrai pour les assurances emprunteurs de groupe, c’est-à-dire souscrites auprès des Banques, dont il s’agit là d’un des produits les plus margés ! Opter pour le rachat d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt fait également que la nouvelle assurance se basera, pour sa tarification, sur un montant à assurer moins élevé, compte tenu des échéances de remboursement déjà versées : forcément le coût de la nouvelle assurance de prêt immobilier sera moins élevé !

Un rachat d’assurance de prêt immobilier garantit-il une meilleure couverture ?

Un rachat d’assurance de prêt immobilier permet de faire appel à un courtier en assurances pour souscrire un nouveau contrat d’assurance emprunteur : il sélectionnera pour vous plusieurs contrats d’assurance de prêt immobilier en fonction de votre profil afin de vous proposer le contrat le plus avantageux en termes de garanties, de niveaux de couverture et de tarification. La majorité des emprunteurs sont en effet généralement engagés auprès de leur Banque en matière d’assurance de prêt immobilier, pour des raisons de facilité mais aussi parce qu’ils sont relativement peu informés sur les droits qui sont les leurs en termes d’assurance emprunteur. Or une assurance de prêt immobilier souscrite auprès d’une Banque ne peut être qu’une assurance de prêt de groupe, qui repose le principe de la mutualisation des risques : l’ensemble des assurés sont assujettis aux mêmes cotisations, les risques présentés par certains emprunteurs étant contrebalancés s par les profils moins risqués. Il s’agit de couvrir de manière standard les risques moyens encourus par un emprunteur type. Mais dès que l’on sort du cadre, l’assurance emprunteur de groupe peut ne plus être adaptée : si tel est votre cas, pensez au rachat d’assurance de prêt immobilier pour être correctement couvert et bénéficier de garanties adéquates !

Vous pouvez en effet autant être amené à payer pour des risques que vous ne présentez pas que de devoir payer plus pour être couvert parce que vous pratiquez un sport à risques, parce que vous exercez un métier à risques ou parce que vous souffrez ou avez souffert de certaines pathologies. Vous avez peut-être même accepté d’être exclu de certaines garanties afin de pouvoir souscrire l’assurance emprunteur de votre Banque : en réalisant un rachat d’assurance de prêt immobilier, vous pourrez choisir une assurance emprunteur dont les cotisations englobent la prise en charge de ces critères.

Un rachat d’assurance de prêt immobilier est aussi une bonne option en cas de changement de situation de l’assuré. Vous avez cessé de pratiquer un sport extrême ? Vous avez changé de métier et n’exercez plus une profession accidentogène ? Vos soucis de santé sont désormais loin derrière vous ? Vous avez arrêté de fumer ? Le rachat d’assurance de prêt immobilier vous permettra de bénéficier d’un contrat d’assurance emprunteur en lien avec la situation actuelle et vous fera faire l’économie de surprimes à l’impact financière toujours conséquente !

Quand peut-on proposer un rachat d’assurance de prêt immobilier ?

Compliqué voire inenvisageable il y a encore 10 ans, le rachat d’assurance de prêt immobilier est aujourd’hui possible et même favorisé par la législation française qui a soutenu le recours à la délégation d’assurance.

Déjà la Loi Lagarde, en date du 1er septembre 2010, rappelle que non seulement les Banques ne peuvent pas imposer leur assurance de prêt collective, mais également qu’elles ne peuvent plus s’opposer à ce qu’un emprunteur veuille procéder à un rachat d’assurance de prêt immobilier, s’il présente un contrat d’assurance individuelle avec des garanties équivalentes à celles de leur contrat maison. En 2014, on est allé encore plus loin avec la loi Hamon qui offre à l’emprunteur la possibilité de résilier son assurance de prêt immobilier au cours de la première année de l’offre de prêt, jusqu’à date anniversaire de celle-ci. Enfin, depuis janvier 2017, la loi Sapin 2 a rendu possible la résiliation annuelle de l’assurance de prêt immobilier : les emprunteurs dont les contrats ont été souscrits après le 22 février 2017 peuvent d’ores et déjà procéder au rachat de l’assurance de prêt immobilier. Cette faculté sera étendue à l’ensemble des contrats d’assurance emprunteur dès le 1er janvier 2018 !

Comment procéder à un rachat d’assurance de prêt immobilier ?

Afin que la compagnie d’assurance auprès de laquelle vous êtes engagé en matière d’assurance emprunteur accepte votre demande de rachat d’assurance de prêt immobilier, il faut que vous lui présentiez un contrat aux garanties au moins équivalentes et qui ne comporte pas plus d’exclusions.

La loi Hamon est venue soutenir la Loi Lagarde en rappelant qu’une Banque ne pouvait refuser à un emprunteur le rachat d’assurance de prêt immobilier du moment que le contrat emprunteur souscrit en délégation offre le même niveau de garanties d’assurance de prêt. Et la Banque a interdiction de facturer des frais de délégation en cas de rachat d’assurance de prêt immobilier par une compagnie d’assurance indépendante.

En 2015, le Comité Consultatif du Secteur Financier a encadré la liste des garanties pouvant être exigées par les établissements bancaires afin de faciliter le rachat d’assurance de prêt immobilier : une bonne initiative tant les Banques jouaient le flou et la mauvaise foi en matière d’équivalence de garanties. Toujours en 2015, un décret du Code de la Consommation a contribué à border l’équivalence de garanties en mentionnant les principaux points de la fiche standardisée d’information(FSI) que tout emprunteur doit recevoir. Les garanties retenues par le CCSF sont au nombre de 18 : « Chaque établissement prêteur choisit sur cette liste 11 critères au plus qui correspondent à ses exigences générales liées à sa politique des risques, complétés le cas échéant de 4 critères au plus portant sur la garantie perte d’emploi. Pour un certain nombre des critères choisis, le prêteur doit préciser, chaque fois que c’est possible, la valeur exigée, par exemple son caractère forfaitaire ou indemnitaire. En fonction du type d’opération, du type de prêt et du statut professionnel de l’emprunteur, l’établissement communique sa liste d’exigences générales aux emprunteurs ainsi que sur son site Internet et sur les Fiches Standardisées d’Information qu’il délivre ».

Enfin, toujours selon le Comité Consultatif du secteur Financier : « La motivation des refus de délégation d’assurance doit être écrite, datée, explicite et conforme aux meilleures pratiques constatées en la matière, étant entendu que l’appréciation de l’équivalence du niveau de garantie est distincte de l’exercice du devoir de conseil, lequel s’impose à tout assureur ou intermédiaire. »

Quelles sont les garanties à prendre en compte pour un rachat d’assurance de prêt immobilier ?

Attention, si vous souhaitez résilier votre assurance emprunteur et procéder au rachat d’assurance de prêt immobilier par une compagnie d’assurance indépendante, ne prenez pas comme seule base de réflexion le prix : en effet, opter pour une assurance emprunteur au tarif hyper avantageux mais dont les délais de carence et de franchise sont élevés serait un très mauvais calcul ! Lors d’un rachat d’assurance de prêt immobilier, il faut veiller à trouver un juste milieu entre une tarification plus favorable et des garanties au moins similaires à celles du contrat que vous allez résilier. De toutes les manières, si les garanties sont moindres, la Banque est en droit de vous refuser votre demande de rachat d’assurance de prêt immobilier ! Sachez cependant que la plupart des assurances de prêt souscrites en délégation calculent leur prime sur le capital restant dû et sont donc dégressives ; au contraire les assurances de prêt immobilier de groupe calculent leur prime sur le capital total emprunté.

En ce qui concerne les garanties, avant d’acter le rachat d’assurance de prêt immobilier, soyez attentif à chaque détail du contrat. Vérifiez bien par exemple les définitions de l’incapacité et/ ou de l’invalidité ? Est-on pris en charge dès lors qu’on ne peut exercer sa seule profession ou toutes les professions ? La prise en charge est-elle forfaitaire ou indemnitaire ? Comment sont couvertes les affections psychiques et les affections dorso-vertébrales sont-elles couvertes ? Quels sont les délais de carence et de franchise de chaque garantie ? Les exclusions mentionnées sont-elles compatibles avec votre mode de vie ?

Pour résumé, afin de réaliser un rachat d’assurance de prêt immobilier qui soit vraiment à votre avantage, arrêtez-vous sur chaque garantie !

Pour les garanties d’assurance de prêt décès, PTIA, invalidité et incapacité, il s’agit de savoir

  • si les sports pratiqués par l’emprunteur à titre de loisir sont couverts,
  • si l’emprunteur est couvert cas de déplacement dans le monde entier, à titre personnel, professionnel ou humanitaire.

Pour les garanties d’assurance de prêt décès, PTIA : est-ce que la couverture est maintenue toute la durée du prêt ?

Pour la garantie incapacité, il s’agit notamment de savoir

  • si la couverture est maintenue toute la durée du prêt,
  • quel est le délai de franchise : 30, 60, 90, 120 ou 180 jours,
  • si l’on tient compte de la profession exercée par l’assuré au moment du sinistre
  • si l’indemnité versée correspond à la mensualité assurée sans référence à la perte de revenus subie pendant le sinistre,
  • si la couverture est maintenue en cas de temps partiel thérapeutique avec une prise en charge minimale de 50% sur une durée d’au moins 90 jours,
  • si un assuré sans profession au moment du sinistre est pris en charge et, si oui, à quel taux,
  • si les affections dorsales sont prises en charge et, si oui, à quelles conditions.

Pour la garantie invalidité, il s’agit notamment de savoir

  • si la couverture est maintenue toute la durée du prêt,
  • si l’on tient compte de la profession exercée par l’assuré au moment du sinistre,
  • si l’invalidité totale est prise en charge et ce sans référence à la perte de revenus subie au moment du sinistre,
  • si l’invalidité partielle est prise en charge,
  • si les affections dorsales sont prises en charge et, si oui, à quelles conditions.

Pour la garantie Perte Emploi, il s’agit notamment de savoir

  • si la couverture est maintenue toute la durée du prêt,
  • quel est le délai de carence,
  • quel est le délai de franchise,
  • quelle est la durée d’indemnisation par période de chômage,
  • quelle part de l’échéance correspond à la prise en charge,
  • s’il y a une prise en charge totale possible pour une période de chômage d’au moins 36 mois,
  • si la prestation versée correspond à la part de l’échéance et ce sans référence à la perte de revenus,
  • s’il y a des conditions suspensives liées à l’ancienneté.

Quelles sont les formalités dont s’acquitter lors d’un rachat d’assurance de prêt immobilier ?

La loi cadre très clairement les formalités administratives dont il faut s’acquitter pour mener à bien un rachat d’assurance de prêt immobilier.

La première étape est donc de présenter un contrat d’assurance de prêt immobilier aux garanties équivalentes à celles du contrat que l’emprunteur souhaite résilier en s’appuyant sur la fiche standardisée d’information : n’hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier en assurances, il sera à votre écoute ! Ensuite, il lui faut transmettre sa demande de rachat d’assurance de prêt via une lettre recommandée qui doit comporter une lettre de résiliation, le nouveau contrat d’assurance de prêt et les conditions générales. Pour que la demande de rachat d’assurance de prêt immobilier puisse être accepté, ce courrier doit être envoyé au moins 15 jours avant  la date anniversaire de l’offre de prêt, si l’assurance de prêt a été souscrite il y a moins d’un an, et au moins 2 mois avant si le contrat a été souscrit il y a plus d’un an.

La Banque est ensuite tenue de vous répondre sous 10 jours ouvrés et de motiver clairement et lisiblement son refus, si elle vient à rejeter votre demande de rachat d’assurance de prêt immobilier.

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