Rachat de prêt immobilier

Procéder à un rachat de prêt immobilier peut être une opération avantageuse à certaines conditions néanmoins. Dans le doute, prenez conseil auprès d’un courtier !

Qu’est-ce que le rachat de prêt immobilier ?

On parle de rachat de prêt immobilier lorsqu’un emprunteur s’adresse à une autre Banque que celle auprès de laquelle il est engagé pour souscrire un nouveau prêt à un taux plus avantageux : ce nouveau prêt immobilier vient solder le prêt en cours. Un rachat de prêt immobilier est donc le plus souvent motivé par des raisons financières mais il peut aussi permettre de changer la durée de l’emprunt et de souscrire une assurance de prêt immobilier plus favorable, en termes de couts comme de protection.

Quels avantages à un rachat de prêt immobilier ?

Un rachat de prêt immobilier est une opération qui peut être avantageuse pour l’emprunteur. En effet, le rachat de prêt immobilier permet tout d’abord de faire baisser le cout de l’emprunt immobilier : c’est le cas lorsque la Banque auprès de laquelle vous souscrivez un rachat de prêt immobilier propose un taux plus bas que celui de votre emprunt immobilier en cours.

Un rachat de prêt immobilier peut aussi servir à réviser la durée de votre emprunt immobilier, à la hausse ou à la baisse. Cela peut aussi vous offrir la possibilité d’opter pour une autre garantie que celle précédemment prise, une garantie qui vous serait plus favorable financièrement. Enfin, le rachat de prêt immobilier est aussi un moyen à envisager pour changer d’assurance emprunteur et profiter d’un niveau de couverture plus élevé à un meilleur tarif.

A partir de quelle différence en termes de taux dois-je penser au rachat de prêt immobilier ?

Le rachat de prêt immobilier est en effet une option judicieuse dès lors que vous pouvez contracter un prêt à un meilleure taux que celui que vous remboursez aujourd’hui. Il est admis qu’un rachat de prêt immobilier est tout indiqué lorsqu’il y a une différence d’au moins 1 % entre le taux de votre crédit actuel et le crédit immobilier pour lequel vous souhaitez changer. Attention, ce calcul doit s’effectuer sur la durée restante du prêt immobilier et ne pas prendre en compte les mensualités déjà pourvues ni les moins déjà écoules : ayez cela bien en tête lors d’un rachat de prêt immobilier !

Dois-je procéder au rachat de prêt immobilier en début ou en fin de prêt ?

Prendre en compte là où en sont les remboursements de crédit immobilier est en effet l’une des premières questions à se poser en cas de rachat de prêt immobilier ! Un principe domine en termes de rachat de rachat de prêt immobilier : il faut que la durée restante soit supérieure à la durée déjà passée, autrement dit il faut que le prêt immobilier en soit à ses débuts, de préférence à son premier tiers. C’est seulement ainsi que le nombre de mensualités du nouveau crédit immobilier sera à même de contrebalancer les frais engendrés par un rachat de prêt immobilier. Si vous avez déjà remboursé près de 35 % de votre prêt immobilier, pesez donc bien le pour et le contre du rachat de prêt immobilier. C’est évidemment encore plus vrai si vous en êtes à la moitié !

Le montant du capital doit-il peser dans ma décision d’opter un rachat de prêt immobilier ?

Evidemment, c’est un critère de décision important quand l’on pense au rachat de prêt immobilier ! Effectivement, selon le montant du capital restant dû, c’est-à-dire la somme qu’il reste à rembourser à la Banque, il peut être plus ou moins intéressant de procéder à une telle opération. En dessous d’un capital restant dû de 50 000 euros, il est recommandé de ne pas opter pour un rachat de prêt immobilier. Cependant, il faut aussi prendre en compte le remboursement total du prêt immobilier : il fait alors ajouter au capital restant dû les intérêts et le cout de l’assurance de prêt immobilier.

Est-ce qu’un rachat de crédit coute cher ?

Le rachat de crédit immobilier est un process qui engendre forcément des coûts. Voilà pourquoi il faut bien faire attention à chaque détail. Tout d’abord, il existe ce que l’on appelle les indemnités de remboursement anticipé ou pénalités de rachat de prêt immobilier. Les Banques sont contraintes, contractuellement, à les indiquer dans le contrat d’offre de prêt immobilier. Sachez-le, elles peuvent représenter jusqu’à 6 mois des intérêts sur le capital remboursé. En revanche, elles ne peuvent aller au-delà des 3% du capital restant dû, et cela est fixé par le Code de la Consommation comme les stipulent les articles L312-21 et R312-2.

Article L312-21 « L’emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les prêts régis par les sections 1 à 3 du présent chapitre. Le contrat de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit de son solde.

Si le contrat de prêt comporte une clause aux termes de laquelle, en cas de remboursement par anticipation, le prêteur est en droit d’exiger une indemnité au titre des intérêts non encore échus, celle-ci ne peut, sans préjudice de l’application de l’article 1231-5 du code civil, excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret.

Pour les contrats conclus à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l’activité professionnelle de ces derniers. »

Article R312-2 « L’indemnité éventuellement due par l’emprunteur, prévue à l’article L. 312-21 en cas de remboursement par anticipation, ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Dans le cas où un contrat de crédit est assorti de taux d’intérêts différents selon les périodes de remboursement, l’indemnité prévue à l’alinéa précédent peut être majorée de la somme permettant d’assurer au prêteur, sur la durée courue depuis l’origine, le taux moyen prévu lors de l’octroi du prêt. »

On comprend donc qu’un emprunteur n’est pas soumis à des indemnités de remboursement anticipé si le prêt est remboursé pour cause de décès de l’emprunteur ou de son co-emprunteur, pour cause de perte d’emploi de l’emprunteur ou de son emprunteur ou de mutation professionnelle de l’emprunteur ou de son co-emprunteur. Mettre en place de nouvelles garanties est également une étape aussi indispensable que potentiellement couteuse. Comme le rappelle le Comité Consultatif du Secteur financier, la garantie est un « Acte destiné à sécuriser une opération de crédit. On distingue les garanties réelles (nantissement, gage, hypothèque…) et les garanties personnelles (caution…) ». La garantie permet à la Banque d’être payée en cas de défaut de paiement de votre part si l’assurance de prêt immobilier n’est pas tenue de prendre le relais. Lors d’un rachat de crédit immobilier, en contractant un nouvel emprunt immobilier vous forcément amené à vous acquitter de nouveaux frais de garantie. Par exemple, si vous aviez garanti votre prêt immobilier avec une hypothèque, le rachat de prêt immobilier impliquera une main levée qui n’est pas dénuée cout ! Enfin, vous devrez nécessairement verser des frais de dossier, inclus dans le TAEG global du prêt que vous allez contracter.

Qu’en est-il des prêts immobiliers aidés en cas du rachat de prêt immobilier ?

S’il est impossible de faire un rachat de prêt immobilier en cas de prêt relais, les prêts PTZ (prêt à taux zéro) et PAS (prêt à l’accession sociale) font l’objet  d’un traitement différent. En cas de Prêt à Taux zéro, le traitement est laissé à la libre appréciation de la Banque auprès de laquelle vous opérez le rachat de prêt immobilier : soit elle vous obligera à vous faire racheter votre prêt PTZ en même temps que le prêt principal et vous perdrez alors l’avantage du taux zéro pour la suite de votre emprunt immobilier soit elle vous offrira la possibilité de garder votre PTZ dans la banque initiale, mais le montage peut se montrer complexe. Si vous bénéficiez d’un prêt à l’accession sociale, vous ne pourrez pas le conserver et vous ne pourrez plus prétendre aux APL. Néanmoins, sous certaines conditions, vous pouvez être éligible à l’ALF, Allocation au logement familiale.

Puis-je changer d’assurance emprunteur lors d’un rachat de prêt immobilier ?

Effectivement, un rachat de prêt immobilier est une bonne opportunité de changer d’assurance emprunteur, puisqu’en contractant le nouveau prêt immobilier, l’assurance emprunteur qui couvrait le prêt précédant sera résiliée automatiquement !

Vous aurez alors le choix de souscrire l’assurance emprunteur de votre nouvelle Banque, ou de vous tourner vers la délégation d’assurances si l’assurance emprunteur de groupe ne vous convient pas pour souscrire une assurance emprunteur plus adaptée. Si tel est le cas, il faudra présenter un contrat aux garanties au moins équivalentes à celles du contrat présenté par la Banque auprès de qui vous opérez votre rachat de prêt immobilier pour qu’elle accepte votre assurance emprunteur en délégation d’assurance. On parle de l’équivalence de garanties, normée depuis 2015, lorsque le ministre Michel Sapin, souhaitant amender la loi Hamon, a missionné le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) pour déterminer des critères d’équivalence de garanties. 18 critères ont été fixés pour les garanties décès/PTIA/incapacité/invalidité, dont 13 critères in abstracto et 5 autres qui ne peuvent dépendre que de l’étude personnalisée du cas de chaque emprunteur. Désormais, comme expliqué par le Comité Consultatif du Secteur Financier « Chaque établissement prêteur choisit sur cette liste 11 critères au plus qui correspondent à ses exigences générales liées à sa politique des risques, complétés le cas échéant de 4 critères au plus portant sur la garantie perte d’emploi. Pour un certain nombre des critères choisis, le prêteur doit préciser, chaque fois que c’est possible, la valeur exigée, par exemple son caractère forfaitaire ou indemnitaire. En fonction du type d’opération, du type de prêt et du statut professionnel de l’emprunteur, l’établissement communique sa liste d’exigences générales aux emprunteurs ainsi que sur son site Internet et sur les Fiches Standardisées d’Information qu’il délivre ».

Puis-je changer d’assurance emprunteur même après mon rachat de prêt immobilier ?

Oui, tout à fait !  Une fois votre rachat de prêt immobilier effectué, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier dès la première année et ce 15 jours avant la date anniversaire de la nouvelle offre de prêt. Il s’agit de la loi Hamon assurance emprunteur :

« Jusqu’à la signature par l’emprunteur de l’offre définie à l’article L. 312-7, le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe qu’il propose. Il en est de même lorsque l’emprunteur fait usage du droit de résiliation mentionné au premier alinéa de l’article L. 113-12-2 du code des assurances ou au deuxième alinéa de l’article L. 221-10 du code de la mutualité dans un délai de douze mois à compter de la signature de l’offre de prêt définie à l’article L. 312-7 du présent code. Au-delà de la période de douze mois susmentionnée, le contrat de prêt peut prévoir une faculté de substitution du contrat d’assurance en cas d’exercice par l’emprunteur du droit de résiliation d’un contrat d’assurance de groupe ou individuel mentionné à l’article L. 113-12 du code des assurances ou au premier alinéa de l’article L. 221-10 du code de la mutualité. Dans ce cas, l’existence d’une faculté de substitution ainsi que ses modalités d’application sont définies dans le contrat de prêt. Toute décision de refus doit être motivée. »

Si vous souhaitez changer d’assurance de prêt immobilier au-delà de la première année qui suit votre rachat de prêt immobilier, vous devez vous appuyer sur la loi Sapin 2 qui a rendu possible la résiliation annuelle

Depuis janvier 2017, tout contrat souscrit après le 22 février pourra être résilié à la date anniversaire de la souscription du prêt. Une mesure qui sera étendu dès le 1^er janvier 2018 à l’ensemble des contrats d’assurance emprunteur afin que chacun puisse recourir à la résiliation d’assurance de prêt immobilier s’il le souhaite !