Contrat d’assurance de prêt

Exigé dans 99% des cas par l’établissement prêteur, un contrat d’assurance de prêt permet d’assurer à la banque le remboursement du capital prêté en cas d’invalidité, de décès ou d’incapacité de l’emprunteur. Proposé par la banque, ou l’organisme de prêt, le contrat d’assurance de prêt peut également être souscrit par l’intermédiaire d’une compagnie d’assurances extérieure, si celle-ci propose un contrat aux garanties équivalentes.

Dans les faits, l’emprunteur a la possibilité de choisir lui-même l’organisme et le type de contrat d’assurance de prêt qui lui parait le plus avantageux selon son profil. Un large choix de compagnies d’assurances proposant ce service, et il est désormais facile de comparer les différents types de contrats d’assurance de prêt en fonction de leur garanties respectives. Si ce type de contrat est une assurance pour votre banque ou organisme prêteur de pouvoir compter sur la restitution et le paiement du crédit, c’est également une vraie sécurité pour l’emprunteur. En effet, la souscription d’un contrat d’assurance de prêt permet la garantie pour le souscripteur, et ses héritiers en cas de décès, du remboursement des mensualités de l’emprunt par l’établissement assureur. Ainsi, en cas de décès, donc, d’invalidité totale ou partielle permanente ou même temporaire, mais également en cas de chômage, selon les garanties souscrites (et selon les limites et les conditions fixées dans le contrat d’assurance), l’assureur prend en charge le remboursement des sommes dues.

Le contrat d’assurance de prêt, dans le cadre d’un financement d’une acquisition immobilière, s’ajoute au taux du prêt immobilier. Il assure ensuite, si besoin, la prise en charge du remboursement total ou temporaire des sommes dues à l’établissement prêteur.

Choisir un contrat d’assurance de prêt aux garanties équivalentes

Pour vous assurer que le choix de votre contrat d’assurance de prêt auprès d’une compagnie autre que votre banque soit accepté, vous devez choisir un contrat aux garanties équivalentes à celui qu’elle vous aura proposé. Déterminée préalablement par l’organisme prêteur, ou la banque, l’assurance de prêt permet de couvrir les différentes choses dont il souhaite être protégé. Pour valider l’acceptation de votre contrat d’assurance de prêt par la banque, vous devez être certain que celui-ci couvre l’intégralité des attentes. Pour cela, vous pouvez vous appuyer sur la grille instaurée par le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF). Entrée en vigueur le 18 octobre 2015, elle comporte 18 critères différents auxquels se réfère la banque pour juger votre contrat d’assurance de prêt. La banque doit en sélectionner au maximum 11, afin de définir les points importants sur lesquels elle va baser son équivalence. La banque doit désormais :

  • choisir d’exiger des critères de garanties uniquement liés à sa propre politique de risques.
  • adapter ses choix selon les différents types de prêt, types d’opérations et situations professionnelles de l’emprunteur.
  • à l’aide de la fiche personnalisée, faire parvenir ses exigences à l’emprunteur le plus tôt possible.
  • motiver par écrit, daté, et de façon suffisamment explicite sur les différentes garanties exigées, tout éventuel refus de contrat d’assurance de prêt extérieur.
  • prendre en compte que l’appréciation de l’équivalence des niveaux de garanties est différente du devoir de conseil qu’elle a envers les clients.

Toutes  ces mesures ont été mises en place afin de faciliter le recours à un contrat d’assurance de prêt auprès d’un établissement extérieur à l’organisme prêteur. Elles permettent de réaliser des économies non négligeables en négociant l’assurance, et de faire jouer la concurrence selon les différentes offres qui vous sont proposées.

Que faire si la banque refuse votre contrat d’assurance de prêt ?

En fonction de votre profil, et selon votre demande, la banque peut refuser certaines garanties. En effet, certaines activités professionnelles, votre état de santé, la pratique de certains sports à risques ou extrêmes peuvent jouer en votre défaveur et encourager la banque à refuser les garanties proposées par un contrat d’assurance de prêt extérieur. Ainsi, elle peut estimer que les risques que vous soyez en mesure à faire face à des difficultés de remboursement sont trop grands, au regard de votre profil particulier. Cela peut donc entraîner un refus de votre contrat d’assurance de prêt et de ses garanties.

Pour éviter un refus et vous prémunir d’une mauvaise surprise, nous vous proposons différentes solutions de contrats d’assurance. Selon votre profil, il y a toujours une solution qui vous permet de bénéficier d’une couverture optimale de votre prêt, quelles que soient les garanties souhaitées.

Quelles garanties pour votre contrat d’assurance de prêt ?

La garantie décès
Obligatoire pour toutes les contractions de crédit immobilier en France, elle permet aux héritiers, en cas de décès de l’emprunteur, de pouvoir récupérer le bien immobilier sans avoir à rembourser le crédit en cours. En effet, en cas de décès du souscripteur, les sommes restant dues à l’organisme prêteur sont versées par l’assureur de prêt (selon le tableau d’amortissement et la limite du montant garanti prévu dans votre contrat d’assurance de prêt). Elle ne comporte généralement que peu d’exclusions (suicide dans la première année, overdose, certains sports à risques, etc.)

La garantie PTIA
Selon les contrats d’assurance de prêt, et les compagnies d’assurance, la garantie PTIA est souvent couplée à l’assurance décès. Elle couvre l’invalidité physique ou mentale (avant l’âge de 65 ans), rendant l’assuré incapable d’exercer une quelconque activité rémunératrice, et dépendant d’une tierce personne pour l’accompagner et l’assister dans les activités courantes de la vie quotidienne (se déplacer, faire la toilette, faire à manger, etc.). Si l’assuré perd totalement son autonomie, le contrat d’assurance de prêt lui assure le remboursement restant dû du prêt à sa banque, ou organisme prêteur.

La garantie IPT
Elle couvre l’assuré en cas d’invalidité physique ou mentale permanente et totale avant l’âge de 65 ans, et qui l’empêcherait d’exercer une activité professionnelle. Si le degré d’invalidité est important, le taux d’invalidité reste tout de même en dessous de celui couvert par la garantie PTIA.

Sous réserve d’un taux d’invalidité supérieur ou égal à 66% (généralement constaté, mais non réglementé, attention ce taux peut varier selon votre contrat d’assurance de prêt !), l’assureur prend en charge l’emprunt.
Calcul du taux d’invalidité :

  • selon l’invalidité fonctionnelle, et estimé en fonction du barème du Droit Commun. C’est-à-dire, la diminution de l’aptitude de l’assuré dans la réalisation de certaines activités de la vie courante quotidienne (par exemple, les lombalgies chroniques sont estimées à 15% d’invalidité, quand la paraplégie l’est à 80%).
  • selon l’invalidité professionnelle. L’assuré n’est plus capable d’exercer à 100% de ses capacités sa profession (taux d’invalidité basé sur la profession occupée au moment du sinistre).

La garantie IPP
Elle joue quand l’assuré n’est plus du tout capable d’exercer n’importe quelle activité professionnelle lui assurant un salaire. Ne pouvant être souscrite uniquement en complément de la garantie IPT, elle renforce la couverture et les garanties du contrat d’assurance de prêt pour une incapacité comprise entre 33% et 66%.

La garantie ITT
Elle prend en charge l’assuré quand celui-ci se retrouve dans l’incapacité complète et entière, mais de façon temporaire d’exercer son activité professionnelle. Elle intervient généralement à la suite d’une maladie ou d’un accident, à partir du 91ème jour d’arrêt de travail, et après la période de carence de 90 jours pendant laquelle l’assuré ne perçoit pas d’indemnisation. Souvent modulable et variable selon le type de contrat d’assurance de prêt souscrit, elle peut varier de 30 à 180 jours

L’assurance chômage, ou garantie perte d’emploi
Comme son nom l’indique, elle s’applique lorsque l’assuré se retrouve victime d’une perte d’emploi, et permet de couvrir ce manque à gagner pendant une période maximale de 2 ans. Les conditions de cette garantie sont néanmoins très variables selon les différents types de contrats d’assurance de prêt. Souvent contraignantes et très précises elles peuvent différer sur de nombreux points :

  • le délai de carence constaté varie en règle générale de 6 mois à 1 an, avant que la perte d’activité ne soit prise en compte.
  • le pourcentage de couverture de la mensualité peut varier de 25% à 100% selon les différentes options choisies à la souscription du contrat d’assurance de votre prêt.
  • en cas de perte d’emploi, la franchise s’étend de 3 à 6 mois avant le début de l’indemnisation.
  • selon votre contrat d’assurance de prêt, l’assureur de prêt peut exiger que vous ayez bénéficié d’un contrat de travail à durée indéterminée pendant une période d’au moins 12 mois précédant la perte de l’emploi.
  •  le coût de ce type de garanties peut également varier entre 0,25% et 1% du coût global selon votre profil, le degré de couverture choisi ainsi que les différentes compagnies d’assurance.

Quel contrat d’assurance de prêt choisir selon le type d’emprunt?

En fonction de la nature du financement, les banques demandent des garanties différentes aux emprunteurs.

Lors d’un emprunt pour un investissement locatif :

Dans le cas d’un emprunt pour un investissement locatif, de façon générale, seules les garanties décès et PTIA sont demandées. Assurée de vos revenus locatifs, la banque se considère protégée et que vous serez donc en mesure de rembourser les mensualités de votre emprunt. Ces mêmes garanties offrent également la possibilité d’assurer un crédit travaux sans problème.

Lors d’un emprunt pour un achat résidentiel :

Pour un emprunt dans le but d’effectuer un achat résidentiel (pour une résidence principale ou secondaire, occupée ou non), la banque demandera un minimum de garanties. Les garanties décès, PTIA, IPT et ITT seront sans doute nécessaires lors de la souscription de votre contrat d’assurance de prêt, pour que la banque puisse se prémunir d’un défaut de paiement dû à une des raisons prises en charge par les différentes garanties.

Pour le cas d’un assuré en retraite, ou inactif, attention, les banques ont souvent tendance à attribuer d’office les garanties IPT et ITT. Or, liées et soumises à une activité professionnelle en cours d’exécution, elles ne sont par conséquent pas applicables.

Ainsi, dans le cadre d’un emprunt pour un achat résidentiel, il est normal que les garanties décès et PTIA soient les seules qui puissent être demandées aux emprunteurs sans activité, qu’ils soient retraités ou en recherche d’emploi. En ce qui concerne le demandeur d’emploi, les garanties IPT et ITT pourront venir se rajouter au contrat d’assurance de prêt dès lors que celui-ci exercera de nouveau une activité professionnelle.

Changer de contrat d’assurance de prêt

Quelle que soit la raison : chercher à baisser le montant de vos cotisations, modifier ou mettre à jour votre profil, baisser ou augmenter vos plafonds et vos garanties, vous avez la possibilité de résilier ou modifier votre contrat d’assurance de prêt sans justification.

L’argument financier fait souvent mouche, et à juste titre. En moyenne, changer de contrat d’assurance de prêt, fait économiser au souscripteur la somme de 10 000 euros sur la durée totale de l’emprunt !

Comparer les différentes compagnies d’assurance et les différents types de contrats d’assurance de prêt qu’elles proposent, et vous en servir pour faire jouer la concurrence entre-elles permet des économies substantielles sur le montant de votre assurance de prêt, en conservant un niveau de couverture égal, voire même en l’augmentant.

Selon l’évolution de votre état de santé, de votre exposition à une activité professionnelle ou sportive à risques, le changement ou la modification de votre contrat d’assurance de prêt permet d’économiser et de ne plus être redevable des surprimes qui étaient auparavant appliquées.

Diverses options et rachats sont en effet en mesure d’ajuster et d’adapter vos garanties pour les étendre sans dépenser plus d’argent.

Comment changer votre contrat d’assurance de prêt ?

Pour un contrat d’assurance de prêt signé il y a moins de 12 mois :

Si votre contrat d’assurance de prêt date de moins de 12 mois, vous bénéficiez alors de la loi Hamon. Celle-ci vous permet de changer d’assureur de prêt ou de contrat facilement. Effective depuis juillet 2014, elle permet une résiliation avant l’échéance des 12 premiers mois. Elle oblige également la banque auprès de laquelle le contrat d’assurance de prêt a été souscrit à une réponse sous 12 jours ouvrés. Faute de quoi, elle s’expose à une sanction administrative de 3 000 euros.

Autre bénéfice de la loi Hamon au profit des assurés, cette résiliation est entièrement gratuite, et ne peut faire l’objet de frais de dossier facturés par la banque.

 

Pour un contrat d’assurance de prêt signé il y a plus de 12 mois:

Dans le cas où vous avez signé votre contrat d’assurance de prêt depuis plus de 12 mois, vous avez la possibilité de faire jouer la loi Chatel. Vous pouvez résilier votre contrat chaque année, après deux ans de contrat et en respectant un préavis minimum de deux mois avant la date d’échéance. Contestée par les banques, au motif qu’elle ne concerne que les contrats d’assurance de types « Dommages » (assurance auto, habitation, etc.), et non les contrats d’assurance de prêt, cette loi a du mal à être effective. Avant de vous lancer dans une résiliation en faisant prévaloir cette loi, il est donc fortement conseillé de vous renseigner sur la faisabilité d’une telle résiliation selon votre banque, et ses pratiques.

Si un droit de résiliation est spécifié dans votre contrat d’assurance de prêt actuel, vous avez la possibilité de l’activer, en respectant les différentes modalités de résiliation. Si en revanche, rien n’est indiqué clairement, et que le délai de 12 mois est passé, vous ne pourrez alors plus saisir l’opportunité de faire jouer la loi Hamon. Il sera alors plus compliqué pour vous de modifier ou de résilier votre contrat d’assurance de prêt auprès de votre banque.

A partir du 1er janvier 2018, les emprunteurs auront l’occasion de résilier leur contrat d’assurance de prêt à chaque date anniversaire. Pendant toute la durée du prêt, il sera possible en respectant un préavis de deux mois et les mêmes conditions d’équivalence de garanties de mettre en place une délégation d’assurance de prêt.

 

Qu’est ce que la convention AERAS ?

Mise en place par les Ministères de l’Economie et de la Santé, le CISS (Collectif Inter-associatif Sur la Santé) en concertation avec les banques et compagnies d’assurance, la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter en Risque Aggravé de Santé) est une véritable avancée. Elle permet d’obtenir un emprunt, et de trouver un contrat d’assurance de prêt après avoir connu de graves problèmes de santé.

Qui peut bénéficier de la convention AERAS ?

La convention AERAS est destinée aux personnes ayant de graves problèmes de santé (actuellement, à venir, ou par le passé), et qui présentent donc un risque accru de maladie ou de décès. Elle leur permet d’obtenir un emprunt et de trouver un contrat d’assurance de prêt couvrant leur crédit en cas de décès ou de maladie grave et incapacitante.

L’évaluation des risques médicaux commune

Tous les assureurs de prêt qui ont signés la convention tiennent compte de critères semblables pour effectuer l’évaluation des risques. Le dispositif permet ainsi une transparence totale et uniforme selon les compagnies. Les différents critères sont révisés annuellement par un ensemble de professionnels de la santé selon les progrès de la médecine et l’évolution générale du secteur médical.

La convention rend également obligatoire l’acceptation pour n’importe quelle compagnie de tout examen médical passé dans les six mois.

Quels-sont les montants des plafonds d’opérations de l’AERAS ?

Pour des prêts immobiliers ou professionnels, le montant du plafond est de 320 000 euros. Il est de 17 000 euros pour les crédits à la consommation.

Le dispositif d’écrêtement des surprimes

Financé par les banques et les compagnies d’assurance, le dispositif de mutualisation des risques est destiné aux emprunteurs les plus modestes, et qui présentent un risque aggravé de santé. Il leur permet d’éviter des surprimes d’assurances trop élevées (plus de 1,4 point de TAEG).

Les lois encadrant les contrats d’assurance de prêt

Les lois MURCEF et LAGARDE.
Depuis 2001, la loi Murcef interdit la vente liée d’un crédit et d’une assurance. Complétée par la loi Lagarde en 2010, les emprunteurs sont libres de choisir de souscrire leur contrat d’assurance de prêt où ils souhaitent, sous réserve que celui-ci propose des garanties équivalentes au contrat proposé par la banque ou l’organisme prêteur.

La loi Hamon
Elle permet, depuis le 26 juillet 2014, de résilier son contrat d’assurance de prêt si celui-ci date de moins de 12 mois, sous réserve de la souscription d’un contrat aux garanties équivalentes (selon la grille du CSSF), et du respect d’un préavis de deux semaines.
Depuis le début de l’année 2017, un nouvel amendement entérine la possibilité de changer de contrat d’assurance de prêt tous les ans, avant chaque date anniversaire pour tous les nouveaux contrats, et à partir du 1er janvier 2018 pour tous les autres.

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