Les garanties de l’assurance prêt

Protéger son prêt par des garanties d’assurance de prêt est une étape indispensable à quiconque souhaite obtenir un crédit immobilier.  Tout emprunteur doit en effet souscrire dans le cadre de son projet de prêt immobilier une assurance emprunteur et donc opter pour des garanties spécifiques dites garanties d’assurance de prêt.

Non obligatoires légalement parlant, ces garanties d’assurance de prêt seront néanmoins exigées par toutes les Banques dans le cadre de la validation d’un emprunt immobilier. Elles assurent la bonne fin du crédit immobilier, quels que soient les aléas auxquels vous serez confronté.

Les garanties d’assurance de prêt rassurent la Banque.

C’est vrai !

Ces garanties d’assurance de prêt viennent prémunir la Banque d’un éventuel défaut de paiement : elles s’ajoutent aux différents justificatifs demandés au préalable prouvant votre capacité à rembourser votre emprunt immobilier.

Ces garanties d’assurance de prêt sont là pour assurer à la Banque le remboursement de vos mensualités au cas où, dans l’avenir, vous ne soyez plus en mesure d’honorer vos versements : pour raison médicale, parce que vous décédez prématurément ou que vous rencontrez des difficultés professionnelles entrainant la baisse de vos revenus financiers.

Les garanties d’assurance de prêt protègent l’emprunteur. Non ?

Effectivement. Les garanties d’assurance de prêt ne sont pas des protections élaborées uniquement pour les organismes prêteurs : leur finalité première est la protection des emprunteurs et de leur famille ainsi que la pérennisation du projet immobilier. Ce sont ces garanties d’assurance de prêt qui protègent l’emprunteur vis-à-vis de la Banque auprès de laquelle il a contracté un prêt au cas où il soit dans l’impossibilité d’honorer ses mensualités.

Il s’agit de garanties développées en tenant compte des potentiels risques pouvant survenir pendant toute la durée du prêt : accident, maladie, décès… Les garanties d’assurance de prêt varient souvent d’un contrat à l’autre, non pas tant dans leur intitulé que dans leurs mises en application et leurs conditions suspensives : pour faire le bon choix en matière de garanties d’assurance de prêt, n’hésitez pas à vous tourner vers un professionnel comme un courtier en assurances !

Auprès de qui se tourner pour souscrire ses garanties d’assurance de prêt ?

Deux types d’organismes sont susceptibles de vous proposer des garanties d’assurance de prêt : votre Banque ou un assureur externe, auprès de qui vous rapprocher dans le cadre de la délégation d’assurance. Opter pour sa Banque peut, a priori, sembler être la meilleure décision : cependant sachez que votre Banque ne pourra que vous proposer son contrat d’assurance emprunteur maison. Ce qui implique des garanties d’assurance de prêt qui lui seront spécifiques : seront-elles adaptées à votre situation et à vos attentes ? Rien n’est moins sûr ! En effet, les contrats d’assurance groupe se basant sur la mutualisation des risques, ils n’intègrent que les profils les plus standards : non-fumeur, sans antécédents médicaux, exerçant une profession lambda, ne pratiquant pas de sport extrême… Ils ne développent donc que des garanties d’assurance de prêt standards. Si votre profil est atypique, vous risquez d’être exclu de certaines garanties d’assurance de prêt ou de devoir de payer une surprime sur une partie des garanties, voire sur la totalité. Pire, votre demande de couverture peut être rejetée : c’est-à-dire que la Banque ne vous accordera aucune des garanties d’assurance de prêt prévues dans ce contrat !

Quelles sont les différentes garanties d’assurance de prêt ?

Un contrat d’assurance emprunteur comporte plusieurs garanties d’assurance de prêt, dont une garantie socle, la garantie décès-PTIA qui garantit le remboursement du crédit immobilier en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur.  Comment ferez-vous face aux échéances de remboursement sans assurance de prêt si suite à un accident ou une maladie vous devez invalide ?  Quelles solutions s’offrira à votre famille si vous disparaissez prématurément alors que le crédit immobilier n’a pas fini d’être remboursé, si ce n’est de vendre le bien immobilier concerné ?

Le décès-perte totale et irréversible d’autonomie est la base a minima des garanties d’assurance de prêt. Cependant, le décès-PTIA est souvent assorti d’autres garanties d’assurance de prêt qui viennent prémunir le non remboursement en cas d’invalidité et d’incapacité, temporaires ou non, totales ou partielles. Certaines garanties d’assurance de prêt peuvent aussi couvrir la Perte d’Emploi, palliant ainsi la perte de revenus qui en découle.

Attention cependant : le niveau des garanties d’assurance de prêt proposées par les Banques est laissé à leur libre arbitre. C’est-à-dire que le niveau des garanties d’assurance prêt est fixé au préalable ainsi que les conditions d’admission. Elles ne tiennent pas compte de la situation de chaque emprunteur.

Est-ce que les garanties d’assurance de prêt coutent cher ?

C’est un fait, les garanties d’assurance de prêt ont un cout et pas des moindres ! Selon le profil d’emprunteur, le cout de ces garanties d’assurance de prêt peut impacter le montant total d’un emprunt jusqu’à 40 % de la somme totale du prêt ! Vous serez confronté à deux types de calcul possibles pour fixer votre cotisation validant vos garanties d’assurance de prêt.

Dans un premier cas, la prime est fixée sur la base du capital restant dû : son montant évolue donc année après année, en fonction du capital restant à rembourser.

Dans un second cas, la prime à payer pour bénéficier des garanties d’assurance de prêt est fixée sur la base du capital emprunté : son montant reste donc inchangé ; c’est généralement l’option de cotisation retenue par les contrats d’assurance de prêt groupe proposés par les Banques.

Pour déterminer la prime que vous aurez à verser pour bénéficier de garanties d’assurance de prêt, d’autres critères rentrent également en compte : le montant total du capital emprunté et la durée du prêt mais aussi votre âge, la profession que vous exercez, les sports que vous pratiquez, vos antécédents médicaux, si vous êtes fumeur ou non…

Quelle est la plus importante des garanties d’assurance de prêt ?

Il existe plusieurs sortes de garanties d’assurance de prêt : la première, essentielle, est la garantie dite Décès/PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie). On dit d’une personne qu’elle est en PTIA, c’est-à-dire en invalidité 3ème catégorie, lorsqu’elle doit recourir à l’assistance d’une tierce personne pour l’ensemble des actes de la vie quotidienne.

La garantie Décès/ PTIA permet de rembourser à la Banque le capital restant dû lorsque l’assuré vient à décéder ou est déclaré en PTIA alors que le remboursement du prêt court toujours. Il s’agit d’une des garanties d’assurance de prêt systématiquement exigée, quelle que soit la vocation du prêt : crédit immobilier en vue d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif.

Généralement, les contrats d’assurance emprunteur, qu’ils soient de groupe ou individuel, ne diffèrent pas de beaucoup en ce qui concerne ces garanties d’assurance de prêt. Les différences notables tiennent surtout dans les possibles exclusions. A noter que le Code des Assurances impose de couvrir le suicide de 1re année dans le cadre de prêts relatifs à la résidence principale dans la limite de 120 000 euros.

Existe-t-il des garanties d’assurance de prêt si je suis en incapacité de travailler ?

Tout à fait ! Il s’agit de la garantie incapacité/invalidité qui se substitue à l’emprunteur, au cas où il soit dans l’incapacité de travailler, dans le paiement de ses mensualités de remboursement.

Elle couvre trois cas de figure :

  • l’Incapacité Temporaire de Travail ou ITT : l’emprunteur ne peut plus exercer sa profession de manière temporaire et totale suite à un accident ou une maladie.
  • l’Invalidité Permanente Totale ou IPT. La garantie entre en jeu à partir d’un taux d’invalidité supérieur ou égal à 66%.
  • l’Invalidité Permanente Partielle ou IPP. La garantie entre en jeu à partir d’un taux d’invalidité compris entre 33% et 66%.

Attention, toutes les garanties d’assurance de prêt ne couvrent pas de la même manière l’ITT et l’IPT : les différences peuvent être notable en termes de franchise, de périodes de couverture et de nature même de la prise en charge, forfaitaire ou indemnitaire. De même, les garanties d’assurance de prêt ne s’accordent pas sur la notion même d’incapacité.

Quelles différences entre les indemnités forfaitaires et indemnitaires proposées par les garanties d’assurance de prêt ?

Selon les garanties d’assurance de prêt, vous serez indemnisé en cas d’ITT ou d’IPT de manière forfaitaire ou indemnitaire : la différence est grande et peut vous être préjudiciable !

Lorsque l’indemnisation est indemnitaire, cela signifie que l’assurance couvre au maximum le montant souscrit c’est-à-dire compense uniquement la perte de vos revenus que peut entrainer une ITT ou une IPT, après déduction des indemnités que vous vous pouvoir recevoir par ailleurs : Sécurité Sociale, contrat de prévoyance… Imaginez, si ces différentes indemnités compensent votre perte de revenus vous ne serez pas indemnisé par votre assurance au titre de la garantie ITT ou IPT. Pourtant, vous y aurez bien cotisé au même titre que les autres garanties d’assurance de prêt ! Au contraire, une indemnisation forfaitaire viendra couvrir votre mensualité sans déduction de part et d’autre. Son montant n’est pas fonction de la perte de revenus mais est fixé au préalable et représente une quote part de votre mensualité de remboursement.

Faut-il faire attention à la définition de l’incapacité Temporaire de Travail dans les garanties d’assurance de prêt ?

Plutôt deux fois qu’une : cette notion d’incapacité peut différer d’un contrat à l’autre et donc ne pas proposer les garanties d’assurance de prêt les plus avantageuses pour vous !

En effet, il faut bien faire la différence entre l’incapacité à exercer sa profession ou toute profession.  Si la garantie Incapacité se base sur l’incapacité à exercer toute profession elle est, tout naturellement, plus restrictive et l’assurance peut refuser de prendre en charge l’assuré sous prétexte qu’il peut exercer une autre profession, n’importe quelle autre ! A noter que les personnes proches de la préretraite n’ont pas franchement d’intérêt à souscrire les garanties ITT/IPT/IPP : celles-ci cessent en effet de s’appliquer une fois l’assuré à la retraite ou en moyenne à ses 65 ans.

Est-ce que le chômage est couvert par l’une des garanties d’assurance de prêt ?

Oui certains contrats, parmi leurs garanties d’assurance de prêt, proposent une garantie dite Perte d’Emploi. Cette garantie est quasi uniquement réservée aux personnes en CDI et doit, pour pouvoir être enclenchée, répondre à des critères très précis.

Puis-je changer de contrat pour avoir de meilleures garanties d’assurance de prêt ?

Aujourd’hui, c’est tout à fait possible et ce grâce à la délégation d’assurance.  Plusieurs lois abondent dans ce sens. Déjà en 2008, la Loi Chatel a obligé les assurances à informer leurs assurés du droit qu’était le leur de renouveler ou non leur contrat et, ainsi, de changer le niveau et les termes de leurs garanties d’assurance de prêt.

La Loi Lagarde, en date du 1er septembre 2010, stipule que non seulement les Banques ne peuvent pas imposer leur assurance de prêt collective, mais également qu’elles ne peuvent plus refuser un contrat d’assurance de prêt s’il présente des garanties d’assurance de prêt équivalentes à celles de leur contrat maison.

En 2014, la Loi Hamon marque une nouvelle avancée en termes de délégation d’assurance. Désormais il vous est possible de résilier votre assurance emprunteur, même si l’offre de prêt est signée, lorsque les garanties d’assurance de prêt ne sont pas en votre faveur. Cependant, cette possibilité a une durée limitée : elle court la première année de votre prêt. Enfin, depuis janvier 2017 et la Loi Sapin 2, vous avez la possibilité de résilier votre contrat d’assurance de prêt à chaque date anniversaire de la souscription de votre prêt.

Cette mesure est d’ores et déjà applicable aux offres de prêts émises à compter de la date de publication soit le 22 février.

Et dès le 1er janvier 2018, elle sera effective pour n’importe quel contrat d’assurance emprunteur. Libre à vous d’enfin choisir les garanties d’assurance de prêt qui vous conviennent !

Qu’est-ce que l’équivalence de garanties d’assurance de prêt ?

La loi Hamon a rappelé qu’une Banque ne pouvait refuser une assurance contractée en délégation lorsque cette dernière offre le même niveau de garanties d’assurance de prêt : il s’agit de l’équivalence des garanties d’assurance de prêt.  Cette prédominance donnée à l’équivalence des garanties d’assurance de prêt a encore été renforcée en 2015 : désormais une Banque ne peut refuser une assurance de prêt autre que son contrat maison, en arguant de la non équivalence des garanties d’assurance de prêt, que dans le cadre des critères ratifiés par le Comité Consultatif du Secteur Financier. Ces critères sont au nombre de 18. La démarche est la suivante, comme l’explique le CCSF « Chaque établissement prêteur choisit sur cette liste 11 critères au plus qui correspondent à ses exigences générales liées à sa politique des risques, complétés le cas échéant de 4 critères au plus portant sur la garantie perte d’emploi. Pour un certain nombre des critères choisis, le prêteur doit préciser, chaque fois que c’est possible, la valeur exigée, par exemple son caractère forfaitaire ou indemnitaire. En fonction du type d’opération, du type de prêt et du statut professionnel de l’emprunteur, l’établissement communique sa liste d’exigences générales aux emprunteurs ainsi que sur son site Internet et sur les Fiches Standardisées d’Information qu’il délivre ».

Ces critères de garanties d’assurance de prêt doivent donc être portés à la connaissance des emprunteurs au préalable de toute démarche de prêt immobilier, notamment via une fiche personnalisée que chaque banque a pour obligation de remettre à ses potentiels futurs emprunteurs. Si une Banque impose certaines garanties d’assurance de prêt, elle doit également, et ce de manière systématique, inclure leur coût dans le calcul du Taux Effectif Global (TEG) du crédit.

Le Comité Consultatif du secteur Financier spécifie également que « La mise en œuvre de la méthode et des engagements relatifs à l’équivalence du niveau de garantie ne doit en aucun cas faire obstacle à une pleine application des dispositions de la Convention AÉRAS. »

Enfin, toujours selon le Comité Consultatif du secteur Financier : « La motivation des refus de délégation d’assurance doit être écrite, datée, explicite et conforme aux meilleures pratiques constatées en la matière, étant entendu que l’appréciation de l’équivalence du niveau de garantie est distincte de l’exercice du devoir de conseil, lequel s’impose à tout assureur ou intermédiaire. »

Quels sont les critères fixés par le Comité Consultatif du secteur Financier en termes de garanties d’assurance de prêt ?

Pour les garanties d’assurance de prêt décès, PTIA, invalidité et incapacité, il s’agit de savoir

  • si les sports pratiqués par l’emprunteur à titre de loisir sont couverts,
  • si l’emprunteur est couvert cas de déplacement dans le monde entier, à titre personnel, professionnel ou humanitaire.

Pour les garanties d’assurance de prêt décès, PTIA : est-ce que la couverture est maintenue toute la durée du prêt ?

Pour la garantie incapacité, il s’agit notamment de savoir

  • si la couverture est maintenue toute la durée du prêt,
  • quel est le délai de franchise : 30, 60, 90, 120 ou 180 jours,
  • si l’on tient compte de la profession exercée par l’assuré au moment du sinistre
  • si l’indemnité versée correspond à la mensualité assurée sans référence à la perte de revenus subie pendant le sinistre,
  • si la couverture est maintenue en cas de temps partiel thérapeutique avec une prise en charge minimale de 50% sur une durée d’au moins 90 jours,
  • si un assuré sans profession au moment du sinistre est pris en charge et, si oui, à quel taux,
  • si les affections dorsales sont prises en charge et, si oui, à quelles conditions.

Pour la garantie invalidité, il s’agit notamment de savoir

  • si la couverture est maintenue toute la durée du prêt,
  • si l’on tient compte de la profession exercée par l’assuré au moment du sinistre,
  • si l’invalidité totale est prise en charge et ce sans référence à la perte de revenus subie au moment du sinistre,
  • si l’invalidité partielle est prise en charge,
  • si les affections dorsales sont prises en charge et, si oui, à quelles conditions.

Pour la garantie Perte Emploi, il s’agit notamment de savoir

  • si la couverture est maintenue toute la durée du prêt,
  • quel est le délai de carence,
  • quel est le délai de franchise,
  • quelle est la durée d’indemnisation par période de chômage,
  • quelle part de l’échéance correspond à la prise en charge,
  • s’il y a une prise en charge totale possible pour une période de chômage d’au moins 36 mois,
  • si la prestation versée correspond à la part de l’échéance et ce sans référence à la perte de revenus,
  • s’il y a des conditions suspensives liées à l’ancienneté.
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