Banquier Risque de l'Emprunteur Immobilier

Adhésion à l'assurance de prêt déléguée différente de l'offre du banquier ?

Prendre une assurance de pret pour assurer un emprunt immobilier auprès de la banque n’est plus obligatoire. L’emprunteur peut depuis la mise en œuvre des dispositifs Lagarde et Hamon faire appel à un courtier en assurance de pret immobilier quel que soit son profil, le type de prêt à garantir, également si ce dernier présente un risque aggravé, comme son métier par exemple, trouver la garantie emprunteur qui répond à ses besoins sans surprime ni exclusion est un droit non négligeable.

Emprunteur cherchant une offre d'assurance différente de celle de son banquier : Quelles solutions ?

Au moment de souscrire un crédit, l’emprunteur se voit systématiquement proposer une assurance prêt banque. Bien qu’elle ne soit pas obligatoire aux yeux de la loi, cette assurance est exigée par la plupart des organismes prêteurs pour certaines catégories de prêt tels que le crédit à la consommation, le crédit immobilier ou encore les prêts professionnels.

Comment choisir la meilleure offre en assurance prêt ?

Assurance individuelle vs assurance groupe

L’assurance de groupe est un contrat collectif, proposé par les banques à l'ensemble de leurs clients qui souhaitent conclure un contrat de prêt. Elle offre un même niveau de couverture à tous les souscripteurs, en répartissant les risques entre les bénéficiaires selon la base du principe de la mutualisation des risques. Il s'agit donc d'un contrat collectif, mais pour lequel chaque assuré bénéficie d'une assurance dédiée à son prêt. Quant à l’assurance individuelle, c’est un type d'assurance prêt personnel proposé par les compagnies d'assurance. Également appelée délégation assurance prêt, son taux est calculé en tenant compte du profil et de la situation de l'emprunteur. Ainsi, chez un même assureur, il arrive que son coût varie d'un assuré à l'autre.

Avantages et inconvénients

En général, l’établissement de prêt recommande l’assurance de groupe en mettant en avant un tarif réduit qui gravite autour de 0,40 % du capital emprunté, hors garantie chômage. Néanmoins, pour bénéficier de cette assurance, l'emprunteur doit remplir certains critères, exigés par le questionnaire de prêt, et même passer une visite médicale dans certains cas. Lorsque la situation de l'emprunteur ne correspond pas à ses conditions, la banque peut refuser d’assurer l’emprunteur. À l’inverse, dans l’assurance individuelle, le courtier n’est pas lié à une compagnie d’assurance bien qu’il collabore étroitement avec la plupart d’entre elles. Il dispose d’une vaste gamme de produits, ce qui lui permet de trouver l’offre la plus adaptée pour chaque profil, et ce, au moindre coût. Ainsi, un emprunteur jeune et en bonne santé ou un autre âgé et présentant des risques aggravés de santé ont intérêt à souscrire une délégation d’assurance qui leur offre une couverture sur mesure. Cependant, cette solution suppose des frais de courtage.

Loi Hamon et Loi Lagarde

Entrée en vigueur en septembre 2010, la loi Lagarde donne à un emprunteur la possibilité de ne pas souscrire à l’assurance de groupe proposée par sa banque. La seule condition est que les garanties de sa délégation d’assurance soient au moins équivalentes à celles de son assurance de groupe. Il peut donc choisir l’offre la moins chère et qui présente les mêmes garanties que celles de sa banque De son côté, la Loi Hamon permet à l’emprunteur de changer son assurance de prêt dès la première année si son contrat de prêt est signé à partir du 26 juillet 2014. Depuis le 1^er mai 2015, tout refus de délégation d’assurance par la banque doit être motivé suivant une liste de 18 critères préétablis. Enfin, depuis le 1^er octobre 2015, toute personne qui signe un contrat de prêt se voit offrir par l’établissement bancaire une fiche de renseignements qui indique les garanties minimales qu’il exige en cas de changement d’assureur.

À quelle banque s’adresser pour obtenir une assurance de prêt ?

Il faut savoir que les offres d’assurance de prêt varient d’une banque à une autre. Il appartient à l’emprunteur de choisir les propositions qui lui semblent avantageuses.

Crédit agricole

Pour le Crédit Agricole, une assurance prêt banque est indispensable pour contracter un prêt. La couverture minimale doit atteindre 100 % du montant emprunté. Les garanties sont destinées essentiellement à protéger l’emprunteur contre une éventuelle dégradation de son état de santé. Les personnes qui présentent un risque aggravé de santé peuvent bénéficier de la Convention AERAS.

CIC

Un certain nombre de garanties sont couvertes par l’assurance prêt banque de la CIC, notamment le décès de l'emprunteur ou du co-emprunteur, la perte totale et irréversible d'autonomie, l’incapacité de travail ou l’invalidité de travail conséquente à un accident ou une maladie. Les formalités médicales sont d’ailleurs simplifiées pour faciliter les démarches voire aucune pour le crédit à la consommation.

Banque populaire

Sélectionnez une offre acceptée par l’assurance prêt banque Populaire, avec les garanties pour l'emprunteur et le co-emprunteur, afin d'obtenir le meilleur tarif en rapport avec la qualité de couverture imposée par la banque. Si l’emprunteur souscrit, en outre, une assurance Perte d’Emploi, la Banque prend en charge 50 % des mensualités s’il se retrouve au chômage. Quant à la Garantie Incapacité Totale de Travail/Invalidité, l’établissement effectue un remboursement partiel ou total. Pour les prêts dont le montant ne dépasse pas 350 000 € (pour les moins de 45 ans) ou 200 000 € (pour les plus de 45 ans), une simple déclaration de santé suffit pour souscrire l’assurance de groupe. Cette Banque a également signé la convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé).

Carrefour

La Banque Carrefour garantit le prêt en cas de Décès, de Perte d'Emploi, de Perte Totale et Irréversible d'Autonomie, d’Incapacité Totale de Travail, ainsi que de défaut de perception de la Pension Alimentaire.

Banque Accord

La Banque Accord simplifie au maximum la souscription d’une assurance emprunteur puisqu’aucun examen médical n’est exigé. De même, l’établissement élargit le profil de ses assurés en acceptant l’adhésion des emprunteurs du troisième âge, jusqu’à 80 ans.

Société Générale

À la Société Générale, la souscription de l’Assurance DIT est obligatoire pour obtenir un prêt immobilier tandis que l’Assurance perte d'emploi reste facultative, mais fortement conseillée. Pour l’investissement immobilier à usage locatif, cette banque recommande la souscription à une Assurance Décès et/ou le PTIA. Selon l’établissement, cette dernière solution permet de réaliser jusqu'à 20 % d'économie par rapport à l'assurance DIT.

La Poste

Pour la Banque Postale,  la souscription d'une assurance emprunteur ADI est obligatoire pour l'octroi du crédit immobilier. Cet établissement propose une prise en charge de 100 % en cas d’incapacité temporaire ou d’invalidité. L’atout de son offre réside dans le tarif qui n’est pas susceptible d’évoluer ni avec l’âge ni avec l’état de santé de l’emprunteur. Cette banque prône les formalités médicales simplifiées jusqu’à 40 ans et à hauteur de 500 000 € empruntés.

Comment calculer le coût de l’assurance prêt banque ?

Avant de signer un contrat d’assurance emprunteur, il est important de s’informer au préalable de son coût, car il influe considérablement sur le coût total du prêt. En réalité, le coût varie en fonction de l’offre choisie et du profil de l’emprunteur. Les critères de calcul reposent sur les garanties de base telles que le PTIA ainsi que les garanties optionnelles comme l’ITT, l’IPT et la perte d’emploi. Le montant du capital emprunté entre également en ligne de compte, plus il est élevé, plus la prime d’assurance est conséquente. Il en est de même pour l’état de santé de l’emprunteur qui pèse sur le coût global : un emprunteur qui fume ou présentant des risques aggravés de santé payera plus cher que le non-fumeur ou celui qui n’exerce aucune activité à risque.

Quel est le taux moyen pour une assurance prêt banque ?

Tout comme le coût de l’assurance prêt banque, la fixation des taux moyen dépend de l’établissement prêteur, mais également du profil de l’emprunteur et de l’offre qu’il a acceptée. Selon des études récentes, le taux moyen de l’assurance d’un prêt immobilier est situé entre 5 à 16 % du coût total du crédit, ce qui représente chaque année entre 0,09 % à 0,65 % du capital emprunté.

Comment connaître le prix assurance prêt banque ?

Le prix de l’assurance de prêt est connu par l’emprunteur avant même que le prêt ne soit contracté. Il est calculé à partir d’un devis proposé par la banque qui inclut les aléas économiques. Pour avoir une idée plus précise, l’emprunteur peut faire une simulation d’assurance de prêt.

Pourquoi utiliser un comparateur assurance prêt banque ?

Il existe actuellement de nombreux sites spécialisés dans la comparaison des offres d’assurance de prêt. Le recours à ces comparatifs permet de gagner à la fois du temps et de l’argent. En effet, l’emprunteur n’est plus obligé de frapper à toutes les portes des compagnies d’assurance ou des banques pour trouver la formule qui lui convient. Après avoir complété un formulaire, il reçoit un devis gratuit et sans engagement en quelques clics pour avoir une idée de l’état du marché.

Quelles sont les garanties assurance prêt banque ?

Assurance décès

Grâce à l’assurance décès, les héritiers d’un emprunteur n’ont plus à verser les mensualités à la mort de celui-ci puisque c’est l’assureur qui les prend en charge.

Le PTIA

La Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA ) complète souvent la garantie décès. Cette assurance couvre l’emprunteur s’il est reconnu totalement et irréversiblement inapte à reprendre son travail et s’il lui faut l'assistance d'une tierce personne pour accomplir les actes ordinaires de la vie courante. Cette situation peut provenir d’un accident ou d’une maladie.

L’ITT

L’incapacité temporaire totale de travail (ITT) prend effet si l’assuré est incapable d’exercer son activité professionnelle de façon temporaire, et ce, après avoir subi un accident ou une maladie. Dans ce cas, c’est l’assureur qui prend en charge le remboursement des mensualités. Il convient d’être très prudent et de lire attentivement le contrat car la définition de cette garantie peut varier d’un assureur à un autre. En effet, certains assureurs jouent facilement sur les mots, notamment en ce qui concerne la franchise. La prise en charge des échéances de prêt débute généralement à compter du 91ème jour d’arrêt de travail. Les 90 premiers jours correspondent à un délai de franchise pendant lequel l’assuré n’est pas indemnisé. À noter que cette franchise est la plus couramment rencontrée. Les délais peuvent être modulables selon les termes prévus dans le contrat.

L’IPP

Souvent souscrite en complément de l’IPT, l’Invalidité Permanente Partielle (IPP) permet d’indemniser un préjudice généré par une incapacité, pour l’assuré, d’exercer à plein temps toute activité professionnelle ou une occupation lui rapportant un gain ou un profit. Cette garantie est engagée après une remise de preuve médicale auprès de l’assureur, avec un taux d’invalidité de 33 à 66 %.

L’assurance chômage

Généralement facultative, l’assurance chômage couvre le risque pour l’assuré de perdre son emploi ou activité professionnelle. Elle joue pour certaines conditions imposées par l’organisme emprunteur dont l’une réside sur le fait que l’assuré doit avoir été licencié.

Quelles sont les conditions d’une assurance prêt banque ?

Un emprunteur ou des co-emprunteurs ?

Lorsque l’assuré emprunte seul, il doit assurer à 100 % le montant de l’emprunt. On parle, ici, d’une assurance sur une tête. Pour financer un projet, il arrive que deux ou plusieurs personnes souscrivent pour une seule demande de crédit auprès d’une banque. Dans ce cas, les emprunteurs sont tenus solidairement au remboursement du prêt. Le terme du contrat de prêt détermine le niveau de participation de chacun des emprunteurs ainsi que l’étendue de leur responsabilité respective face au remboursement du crédit en cas de décès ou d’invalidité de l’autre. La plupart du temps, les compagnies d’assurance demandent de prendre comme référence, la proportion des revenus de chacun pour identifier le pourcentage dû par chaque emprunteur. Mais les co-emprunteurs peuvent également choisir de verser, tous les deux, une prime d’assurance dans sa totalité. Un double versement pour l’assureur, mais une véritable protection pour les assurés si l’un d’eux décède. Exemple : Pour pouvoir rembourser le prêt, un époux et sa femme se sont convenus de la répartition choisie de 60 % pour l’un et de 40 % pour l’autre. Si l’époux décède, l’assurance prendra en charge 60 % des mensualités tandis que le conjoint survivant devra rembourser les 40 % restants. Mais lorsque la garantie choisie est de 100 % pour chaque tête, le décès ou l’invalidité de l’un des deux emprunteurs oblige l'assurance à prendre en charge l'intégralité des remboursements.

Pour quelle durée l’assuré est tenu de l’assurance ?

L’emprunteur tout comme les co-emprunteurs doivent souscrire l’assurance de prêt banque avant même que le contrat de prêt ne soit signé avec l’organisme prêteur. L’arrêt du versement de la prime ne prend fin que lorsque le remboursement est effectué dans sa totalité.

Question de quotité

La question de quotité ne se pose pas pour l’emprunteur à une tête : l’organisme de prêt bancaire exigera toujours une quotité de 100 % sur sa tête. Elle est débattue pour l’emprunt engagé par deux personnes. En ce sens, une quotité d’assurance désigne la répartition de la couverture entre emprunteurs. Elle correspond à la part de capital à garantir. Les règles de base du calcul de la quotité pour un prêt sur deux têtes s’élèvent à 30 %, à 70 % ou à 40 % voire 100 % sur chaque tête, selon l’accord entre les co-emprunteurs. L’addition des deux quotités doit se faire au minimum à 100 % et au maximum à 200 %. Cette quotité est divisible entre les deux contractants au moment du versement de la prime d’assurance. Par exemple, pour un prêt de 100 000 euros, un emprunteur bénéficiant d’une quotité de 50 % sera couvert à hauteur de 50 000 euros, représentant la moitié du capital emprunté. Pour bénéficier d’une couverture optimale, la plupart des banques invitent à une souscription à 100 % par tête. Dans ce cas, on parle d’une « couverture à 200 % ».

Votre banque vous doit de l'argent !

Arrivée au terme de son contrat de prêt, si l’assuré n’a subi aucun des risques couverts par son assurance, il peut prétendre à un remboursement assurance prêt, c’est ce que les spécialistes appellent « participation aux bénéfices techniques ». Un texte de loi de 1965, oblige les banques à reverser une partie (entre 40 et 70 %) de ces primes d’assurance aux emprunteurs, si aucun risque ne s’est matérialisé durant l’année écoulée. Les primes d’assurance générées par les emprunteurs sont placées sur les marchés financiers, rapportant ainsi des intérêts dont le principal bénéficiaire reste l’assureur. Pourtant, les intérêts induits devraient également revenir en partie à l’emprunteur. En tout, les études récentes ont démontré que les banques doivent un montant d’environ 16 milliards d’euros à leurs clients. En clair, votre banque doit vous rembourser une partie de votre assurance, à chaque fin d’année s’il ne vous est rien arrivé. Afin de faire valoir vos droits, vous disposez de deux solutions. La plus simple : vous contactez directement votre banque. Pour prouver votre bonne foi, n’hésitez pas à vous munir du fameux extrait de l’arrêt du Conseil d’État de 2012 relatif à votre demande. Si vous ne disposez pas d’une telle preuve, vous pouvez vous baser sur le code L331-3 du code des assurances. Pour récupérer votre dû, vous avez également la possibilité de rejoindre la procédure lancée par l’Action Civile, réunissant les plaignants auprès des banques.

Convention aeras assurance prêt banque

Signée en 2006, la convention connue sous le sigle AERAS signifie s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé. Elle est dédiée aux personnes déclarées comme présentant des « risques aggravées de santé » afin que ces dernières puissent obtenir un prêt immobilier et un prêt à la consommation nonobstant leur âge ou leur état de santé. Cette convention concerne trois catégories d’emprunteur. Ce sont les personnes atteintes d’une maladie grave, celles qui exercent un métier dangereux ou celles qui pratiquent un sport risqué. Elle se présente comme une solution alternative pour permettre à ces emprunteurs d’être mieux informés sur leurs droits et de bénéficier d’une assurance.